ابطال اجراییه بانکی؛ چگونه جلوی مزایده ملک توسط بانک را بگیریم؟

ابطال اجراییه بانکی عبارت است از دستور مقام قضایی برای توقف عملیات اجرایی مزایده ملکی که در رهن بانک قرار دارد. در واقع، اگر مشتری در سررسید مقرر و طبق قرارداد، بدهی خود را با بانک تسویه نکند، بانک می‌تواند ملکی را که مشتری به عنوان ضمانت در رهن بانک قرار داده است به مزایده بگذارد و طلبش را وصول کند. اما اگر قیمت سند رهن بانکی با قیمت فعلی ملک تفاوت‌ داشته باشد چه؟ دراین‌صورت وام‌گیرنده می‌تواند برای جلوگیری از مزایده ملک، دادخواستی تنظیم کند. در این مقاله به تفاوت شکایت از عملیات اجرایی و شکایت از اصل دستور و شرایط  و مدارک لازم خواهیم پرداخت.

منظور از ابطال اجراییه بانکی چیست؟

اجراییه بانکی معمولاً جهت انجام تعهدات مالی و یا پرداخت بدهی‌های باقی‌مانده صادر می‌شود. هرگاه شخص اقدام به دریافت وام و استفاده از تسهیلات بانکی نماید، برای تضمین بازپرداخت اقساط وام و سایر خدمات بانکی، سند مالکیتی را در یکی از دفاتر اسناد رسمی در رهن بانک قرار می‌دهد. در صورتی که شخص به تعهدات خود عمل نکند، دفترخانه‌ به درخواست بانک، مجوز مزایده صادر می‌کند و به این ترتیب ملک شخص در معرض مزایده قرار می‌گیرد.

آیا می‌توان اجراییه بانکی را لغو کرد؟

اگر توسط مرجع قضایی صادر شده باشد، قابلیت ابطال ندارد. بلکه می‌توان با تجدیدنظرخواهی، اعاده دادرسی و فرجام‌خواهی به آن اعتراض کرد.

اما اگر ثبتی باشد می‌توان دادخواست ابطالش را تقدیم دادگاه قضایی کرد. اما پیش از طرح درخواست ابطال باید مدارکی جمع‌آوری کنید که شامل:

• قراردادهای امضا شده و اصل اسنادی که توسط بانک نگه‌داری می‌شوند.
• سند ملکی که برای وثیقه در اختیار بانک قرار داده‌اید.
• اجرائیه سند رهنی که بانک آن را درخواست کرده است.
• صورت‌جلسه مزایده در صورتی که ملک شما به مزایده گذاشته شده
• سند انتقال اجرایی که همان سندی است که نشان می‌دهد بانک ملک شما را به شخص ثالث واگذار کرده یا به تملک خود درآورده است.

شما به عنوان یک طرف دعوا حق دارید به تمامی این اسناد دسترسی داشته باشید. اما چنانچه بانک همکاری نکرد و این اسناد را در اختیار شما قرار نداد، از طریق مراجع قضایی اقدام کنید تا بانک وادار شود مستقیما اصل تمام مدارک را در اختیار دادگاه قرار دهد.

تفاوت شکایت از عملیات اجرایی و شکایت از اصل اجراییه

اگر شخص با اصل صدور اجراییه ثبتی مشکل داشته باشد و نه صرفا با عملیات اجرایی، باید برای ابطال اصل آن درخواست بدهد. در این شرایط خواهان (وام‌گیرنده) با تکیه بر اسناد و مدارک محکمه‌پسند، ادعا می‌کند که اساساً صدور دستور مزایده خلاف قانون بوده است. البته به خاطر داشته باشید که دادخواست ابطال از اجرای عملیات اجرایی جلوگیری نمی‌کند. بنابراین برای توقف عملیات اجرایی باید تقاضای توقف عملیات اجرایی را نیز ارائه کنید.

شرایط لازم برای ابطال اجراییه بانکی

هنگام عقد قراردادهای بانکی رعایت قوانین و مقررات ضروری است. در صورت عدم رعایت قوانین و اثبات تخلف صورت‌گرفته، قرارداد منعقدشده و اجراییه‌ای که به دنبال آن صادر شده باطل خواهد بود. عوامل متعددی باعث ابطال قرارداد می‌شوند که از آن بین می‌توان به جعلی بودن سند رسمی و بروز اشتباه در محاسبات اشاره کرد.

در صورتی که بی‌اعتباری سند رهنی که میان بانک و مشتری منعقد شده ثابت شود، اجراییه صادرشده باطل است. برای مثال اگر وام‌گیرنده مال غیر را به عنوان مال خود به بانک معرفی کرده باشد و سند رهنی بر اساس مال غیر تنظیم شود، سند رهنی از ابتدا باطل است و مزایده نیز فاقد ‌اعتبار می‌باشد.

در زمان صدور دستور مزایده مبلغ قطعی بدهی موضوع سند باید محاسبه شده و در متن درج و به وام‌گیرنده ابلاغ شود. علاوه بر اصل وام معمولا خسارت تاخیر تادیه و سایر هزینه‌های قانونی نیز موضوعیت دارند و در صورت وقوع اشتباه در این محاسبات نه تنها  دستور مزایده صادره‌شده باطل خواهد شد که وام‌گیرنده می‌تواند نسبت به نحوه محاسبه خسارت تاخیر تادیه در اجرای ثبت اعتراض کرده و تقاضای بازنگری بدهد.

به طور خلاصه شرایط ابطال مزایده بانک شامل:

• مغایرت دستور اجرای اسناد رسمی با مفاد سند رسمی لازم‌الاجرا یا قرارداد بانکی.
• وجود جعل در مبلغ مندرج در سند معتبر یا قرارداد بانکی.
• جعلی بودن شروط مندرج در سند لازم‌الاجرا یا قرارداد بانکی.
• ارائه سند توسط مدیون مبنی بر پرداخت تمام یا بخشی از موضوع سند یا قرارداد.
• بطلان مبنای صدور اجراییه بانکی، مانند بطلان عقد بانک یا شرط ضمن آن.
• دریافت سود مازاد بر مصوبه شورای پول و اعتبار و عدم استحقاق قانونی یا شرعی.
• بطلان عقد یا سند مبنای اجراییه بر اساس حکم قطعی.

نحوه صدور اجراییه بانکی و مزایده سند رهنی

از طریق اجرای ثبت: عقود بانکی بر اساس قانون جزو اسناد رسمی و لازم الاجرا محسوب می‌شوند.  بنابراین در صورتی که بانک ها برای اعطای وام یا تسهیلات با متقاضی یا ضامن سند رهنی تنظیم کرده‌ باشند، می‌توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند، تقاضای صدور مجوز مزایده بدهند. پس از بررسی اسناد و مدارک بانک و انطباق تقاضا با قانون، سردفتر اجرائیه را صادر و به وام گیرنده ابلاغ می‌کند. همچنین رونوشتی از اجرائیه صادره را به صورت الکترونیکی به اداره ثبت محل ارسال می‌کند تا مراحل اجرایی انجام شود.

در صورت عدم وجود سند رهنی برای ضمانت بازپرداخت، بانک می‌تواند بدون مراجعه به دادگاه و مستقیما از طریق اداره ثبت محل تنظیم قرارداد، درخواست صدور اجراییه بدهد. اداره اسناد رسمی با مهلت 10 روزه، اجرائیه را صادر می‌کند و به ابلاغ وام گیرنده می‌رساند. در صورتی که بدهکار به تعهدش عمل نکند، طبق مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، عملیات اجرایی ادامه می‌یابد و اموال بدهکار طبق مقررات توقیف و به مزایده گذاشته می‌شود.

از طریق دادگاه: در صورتی که سند رهن برای طلب بانک کافی نباشد و یا اموال متعهدله در اجرای ثبت، جزو اسناد لازم الاجرا نباشد، بانک‌ها دادخواست مطالبه وجه را به دادگاه حقوقی تقدیم می‌کنند. پس از طی مراحل دادرسی و در صورت صدور حکم قطعی به نفع بانک، تقاضای صدور اجرائیه توسط بانک انجام می‌شود و تشکیل پرونده اجرایی به جریان میفتد.

مراحل صدور اجراییه توسط بانک

صدور مجوز مزایده فقط از طریق مراجعی که قانونگذار پیش بینی کرده امکان پذیر است و بانک طبق قوانین موجود یک مرجع اداری می‌باشد و صلاحیت صدور اجرائیه را ندارد. بنابراین باید مراحل صدور را توسط مراجع قانونی طی کند. این مراحل عبارتند از:

• تکمیل فرم درخواست صدور اجراییه (در دفترخانه‌ای که سند مالکیت در رهن است).
• پس از امضای فرم مذکور توسط متقاضی (بانک) هویت و صلاحیت وی توسط سردفتر بررسی می‌شود.
• در صورت عدم وجود مشکل در درخواست و هویت و صلاحیت، برگ اجرا توسط سردفتر تنظیم و جهت ابلاغ و اجرا به دایره اجرائیات اداره ثبت ارسال می‌گردد.
• اسناد اجراییه صادره از دفتر اسناد رسمی بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی به وام گیرنده ابلاغ می‌شود.
• ابلاغیه حاکی از این است که آیا وام گیرنده به حراج ملک در رهن بانک تمایل دارد یا خیر. در صورت تمایل شش ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه فرصت دارد تا درخواست خود را کتباً به دستگاه اجرایی ارسال کند. در صورت عدم تمایل پس از گذشت زمان مقرر، بنا به درخواست متعهدله، مال مورد رهن مزایده و واگذار می‌شود.
• پس از ابلاغ، مرجع ثبتی برای تعیین وضعیت ملک از اداره ثبت استعلام می‌کند. یعنی استعلام می‌شود که مال مورد رهن در وثیقه دادگاه نباشد یا توقیف نشده باشد.
• رئیس اداره ثبت اسناد و املاک در آخرین مرحله دستور تنظیم سند انتقال قطعی ملک را به دفتر تنظیم کننده سند رهن ارسال می‌کند.

دادخواست ابطال مزایده بانک

دعوای ابطال اجراییه یکی از دعاوی بانکی رایج است. همانطور که در ابتدا گفتیم، بر اساس توافقنامه تنظیمی بانک و وام گیرنده مقرر می‌شود که وام گیرنده اقساط وام را در تاریخ های تعیین شده پرداخت کند و در غیر اینصورت، بانک حق فروش ملک رهنی را دارد.  اما برای جلوگیری از مزایده ملک در رهن بانک می‌توان تقاضای ابطال آن را داشت.

نحوه ابطال اجراییه بانکی

بر اساس قانون، هرکس از دستور اجرای سند رسمی شکایت داشته باشد و اجرای اسناد رسمی را مغایر قانون یا مفاد سند بداند، می‌تواند در دادگاه صالحه اقامه دعوا کند. مرجع رسیدگی به درخواست ابطال اجراییه بانکی دادگاه عمومی حقوقی است.

توجه: اجراییه های صادره از مراجع قضایی قابل ابطال نیستند. در صورت اعتراض به رأی دادگاه باید از طریق موارد مقرر در قانون از قبیل: تجدیدنظرخواهی، اعاده دادرسی، فرجام خواهی و … به رأی صادره اعتراض کرد.

مدارک لازم برای درخواست ابطال اجراییه صادره از بانک

وام‌گیرنده هنگام ثبت درخواست خود، باید مدارکی ارائه کند که شامل موارد زیر است:

• کارت ملی به منظور احراز هویت
• تصویر مصدق اجراییه (اختیاری)
• تصویر مصدق سند انجام یا سقوط تعهد
• شهادت شهود
• تحقیقات محلی
• درخواست استعلام
• درخواست کارشناسی
• درخواست معاینه محلی
• و هر گونه مدرکی که رسیدگی به پرونده و ابطال اجراییه را تسهیل کند.

۲ نمونه پرونده مرتبط با لغو مزایده های بانکی

در ادامه روند رسیدگی به ۲ پرونده‌ واقعی را مرور می‌کنیم تا با چگونگی باطل شدن دستور اداره ثبت مبنی بر اجرای سند رهنی آشنا شوید:

پرونده اول؛ اهمیت ارجاع به کارشناسی برای جلوگیری از مزایده ملک توسط بانک

پرونده پیش رو، نمونه ای موفق از ابطال اجراییه بانکی و پس گرفتن ملک وام گیرنده از بانک است. در این پرونده، بانک به دلیل عدم پرداخت اقساط وام، به جای سند تسهیلات بر روی سند رهن اجراییه صادر کرده بود و با توقیف، مزایده و تملک ملک، قصد تصاحب آن را داشت.

ماجرا از این قرار بود که شخص متقاضی وام از یک بانک وام گرفته بود و طبیعتا بانک با او سند تسهیلاتی تنظیم کرده بود. موکل به موجب این قرارداد بانکی، ملکی در رهن بانک قرار داده بود. متاسفانه چون موکل نتوانسته بود اقساط بانک را در موعد مقرر پرداخت کند، بانک برای وصول مطالباتش، سند رهنی را به اجرا گذاشته بود و ملک موکل را توقیف، مزایده و تملیک کرده بود. در نتیجه موکل (که حتی کپی قرارداد تسهیلاتی که با بانک بسته بود در اختیار نداشت)، ناچار مراجعه کرده بود تا برای حل مشکلش راه حلی حقوقی بجوید.

در اولین اقدام، تلاش کردیم تا کپی قراردادی را که با بانک بسته شده بود به دست بیاوریم. بعد از چندین ماه دوندگی، بالاخره کپی را از بانک گرفتیم و دعوای ابطال اجراییه، ابطال شرط قراردادی و ابطال سند رهنی و سند انتقال به نام بانک را به جریان انداختیم تا بتوانیم ملک موکل را پس بگیریم.

خوشبختانه پس از برگزاری جلسات متعدد دادرسی و ارجاع پرونده به کارشناسان و تأیید مغایرت نرخ سود توافق شده با نرخ تصویبی بانک مرکزی توسط کارشناسان، رأی دادگاه مبنی بر ابطال شرط قراردادی مازاد بر نرخ سود صادر شد و سند رهنی، اجراییه و سند انتقال به نام بانک، ابطال گشت. در نتیجه ملک به موکل برگردانده و در نهایت هم مطالبات بانک با نرخ سود واقعی محاسبه و به دادگاه اعلام شد.

در ادامه مراحل رسیدگی به پرونده‌ای که شرح دادیم را به اختصار می‌بینید:

• عدم امکان پرداخت اقساط وام در موعد مقرر
• صدور اجراییه توسط بانک بر روی سند رهن
• عدم وجود کپی قرارداد تسهیلات نزد موکل
• تلاش برای اخذ کپی قرارداد از بانک و سایر مراجع ذیصلاح
• طرح دعوای ابطال، ابطال شرط قراردادی و ابطال سند رهنی و سند انتقال به نام بانک
• برگزاری جلسات متعدد دادرسی
• ارجاع پرونده به کارشناسان
• تأیید مغایرت نرخ سود توافق شده با نرخ تصویبی بانک مرکزی توسط کارشناسان
• صدور رأی به ابطال شرط قراردادی مازاد بر نرخ سود
• ابطال سند رهنی، اجراییه و سند انتقال به نام بانک
• استرداد ملک به موکل
• محاسبه مطالبات بانک با نرخ سود واقعی و اعلام به دادگاه

پرونده دوم؛ ضرورت آشنایی با قراردادهای بانکی

در یکی دیگر از موارد ارجاعی، موکل قرارداد مشارکت در ساخت با بانک منعقد کرده بود. این قراردادها معمولاً با عنوان تسهیلات یا اخذ وام تنظیم نمی‌شوند و با عناوین مختلفی که در قانون مدنی تحت عقود مختلف تعریف شده‌اند، تطابق دارند. در این مورد، موکل قصد خرید مغازه‌ای را داشت و به دلیل عدم اطلاع کامل از مفاد قرارداد، مغازه را به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار داده بود. یعنی در عمل هیچ مشارکت در ساختی اتفاق نیفتاده بود.

به دلیل نوسانات شدید اقتصادی، موکل نتوانسته بود اقساط وام دریافتی را در موعد مقرر پرداخت کند و بانک عملیات اجرایی در خصوص سند رهنی را به جریان انداخته بود. مبلغ مندرج در اجراییه سند رهنی بر اساس نرخ تعیین شده توسط بانک محاسبه شده بود که با نرخ قانونی مصوب شورای پول و اعتبار مطابقت نداشت. عملیات اجرایی شامل صدور دستور، ارزیابی ملک و نهایتاً مزایده آن به اتمام رسید و بانک به دلیل عدم فروش ملک در مزایده، مغازه موکل را تملک و سپس از طریق مزایده به شخص ثالث فروخت.

با توجه به مغایرت اقدامات بانک با نرخ مصوب قانونی، عملیات اجرایی بانک از اساس دارای اشکال بود و قابل ابطال. برای این منظور، ابتدا باید تفاوت نرخ مدنظر بانک با نرخ مصوب قانونی بررسی و سپس دستور اجرا، عملیات اجرایی و مزایده صورت گرفته، سند رسمی تنظیمی به نام بانک و مزایده بعدی را ابطال کرد. پس از بررسی تمامی جوانب، دادخواست آماده و به دادگاه تقدیم شد. وکیل بانک در دفاعیه خود به اصالت عقد مشارکت و قابل تعیین نبودن نرخ سود در این عقد تاکید کرد، اما در پاسخ بیان شد که تمامی عقود تنظیمی بین بانک و مشتریان در راستای اعطای تسهیلات و الزاماً باید منطبق با نرخ‌های قانونی باشند.

پس از ایراد دفاعیات اولیه و پاسخگویی بین طرفین دعوا، نهایتاً به این نتیجه رسیدند که بررسی نرخ عادله باید توسط کارشناس بانکی صورت پذیرد. وکیل بانک با وجود اطلاع وکیل بانک از غیر قانونی بودن نرخ اعلامی، بر عدم ضرورت ارجاع به کارشناس اصرار داشت. اما با دفاع صورت گرفته، قاضی قرار کارشناسی را صادر کرد.

در نهایت، با توجه به کارشناسی صورت گرفته، تفاوت چشمگیری بین نرخ اعلامی بانک در اجرائیه و نرخ مصوب قانونی کشف شد. دادگاه با خواسته‌های مطروحه در دادخواست موافقت و حکم به ابطال اجرائیه، مزایده و اسناد رسمی صادر نمود. نهایتاً، ملک موکل به وی بازگردانده شد و مطالبات بانک با تعیین نرخ قانونی پرداخت گردید.

وکیل بانکی برای دعوای ابطال اجراییه

اجراییه بانکی به‌عنوان یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین ابزارهای حقوقی در حقوق تجاری مطرح است. در مواردی که این ابزار قابل ابطال باشد، می‌توان با تنظیم و طرح دادخواست ابطالش کرد. برای این منظور باید به دادگاه مراجعه و پس از ارائه مدارک و ادله کافی، درخواست را پیگیری نمود. اما از آنجا که موضوعات بانکی روند پیچیده‌ای دارند و در عین حال هزینه دادرسی آن‌ها نیز بالا است، توصیه می‌کنیم برای اطمینان از موفقیت پرونده از طریق بخش مشاوره حقوقی وب سایت، درخواست خود را ثبت کنید و پیش از هر اقدامی با مهدی نائینی وکیل پایه یک دادگستری مشورت نمایید.

سئوالات متدوال

۱. شروط ابطال مزایده بانکی چیست؟
مغایرت داشتن دستور اجرای اسناد رسمی با مفاد سند رسمی یا قرارداد بانکی، جعل در مبلغ یا شروط مندرج در قرارداد بانکی، ارائه سند توسط مدیون مبنی بر پرداخت تمام یا بخشی از موضوع سند یا قرارداد و….

۲. رسیدگی به دعوای ابطال اجرائیه توسط کدام دادگاه انجام می‌شود؟
موارد مرتبط با ابطال مزایده‌های بانکی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.

۳. اجرائیه‌های بانکی از چه طریق صادر می‌شوند؟
هم از طریق ثبت صادر می‌شوند و هم از طریق دادگاه.

۴. تفاوت اجرائیه‌های صادره از ثبت و دادگاه در چیست؟
دستورات ثبتی قابلیت ابطال در دادگاه را دارند اما برای لغو اجرائیه‌های دادگاه باید درخواست تجدیدنظر، اعاده دادرسی و فرجام خواهی داد.