الزام به تنظیم سند رسمی

تمام افراد جامعه که به سن قانونی رسیده یا تشکیل زندگی مستقل میدهند در طول مدت حیات خود معاملاتی انجام میدهند که بر اساس قانون و الزام قانون گذار آن معاملات باید به صورت رسمی ثبت شوند و به همین ترتیب موضوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش می آید.

برابر با ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:

• کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده باشد.
• کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک ثبت شده است.

لذا بر اساس این ماده معاملات مربوط به عین و منافع املاک ثبت شده در اداره ثبت اسناد و املاک و معاملات مربوط به حقوق ثبت شده در دفتر املاک باید به ثبت برسند.

همچنین ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک مقرر میدارد:

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:

• کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده .
• صلحنامه و هبه نامه و شرکتنامه.

لذا بر اساس این ماده نیز کلیه معاملات راجع به عین و یا منافع اموال غیر منقول و همچنین صلحنامه و هبه نامه و شرکتنامه باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا مورد احترام و تایید

مراجع رسمی و دولتی باشد.

برای مثال شخصی که اقدام به خرید زمین یا آپارتمان مینماید در ابتدا و طبق عرف جامعه با تنظیم مبایعه نامه در دفاتر مشاور املاک اقدام مینماید. با دقت در مفاد و بندهای قرارداد تنظیم شده مشخص میشود طرفین معامله موعد مشخصی را برای تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی تعیین مینمایند و هر دو شخص ملزم میباشند در همان موعد در دفتر تعیین شده حاضر شده و در صورتیکه هر یک از افراد در زمان تعیین شده در دفتر حاضر نشود طرف دیگر میتواند اقدام به اخذ گواهی عدم حضور از دفتر خانه نماید.

 

تنظیم سند رسمی خرید و فروش

از معمول ترین معاملاتی که در جامعه و هر روزه بین افراد اتفاق میافتد عقد بیع یا همان خرید و فروش میباشد. قانون گذار در قانون مدنی عقد بیع را چنین تعریف مینماید:

«بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.»

همانطور که از این تعریف بر میاید در عقد بیع عین مال مورد معامله قرار میگیرد. برای روشن تر شدن این تعریف ذکر مثالی لازم میباشد. فرض کنید در معامله ای شخصی قصد خرید خودرویی را دارد در این معامله خود خودرو با ذکر اوصاف آن معامله میشود. فرضا قید میکنند یک دستگاه پیکان سفید رنگ مدل سال 1377 به شماره موتور….. به قیمت … فروخته شد. در این معامله خود مال مورد معامله صورت گرفته نه منافع آن. در معامله منافع طرف معامله خود مال را تملک نمیکند بلکه منافع آن مال مورد معامله واقع میشود که همان عقد اجاره میباشد. در واقع در تفاوت کلی عقد بیع و اجاره میتوان گفت بیع تملیک عین و اجاره تملیک منافع عین میباشد.

پس از توافق طرفین بر سر ثمن معامله و نحوه پرداخت و امضا  مبایعه نامه، روز مشخصی جهت ثبت معامله و تنظیم سند رسمی مشخص میشود. در صورتیکه فروشنده در روز تعیین شده در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود و از انجام تعهد خود خودداری نماید تکلیف خریدار چیست و چه اقدامی میتواند انجام دهد؟

اولین اقدام در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

همانطور که اشاره شد در صورتیکه فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند خودداری نماید خریدار میتواند به دادگاه مراجعه و الزام فروشنده را جهت تنظیم سند رسمی از دادگاه بخواهد. اما خریدار چطور میتواند عدم حضور فروشنده در تاریخ معین و در دفتر تعیینی را اثبات کند؟ ممکن است فروشنده در دادگاه مدعی شود که در تاریخ تعیین شده در دادگاه حاضر شده و این خریدار بوده که از حضور خودداری نموده.

جهت جلوگیری از این شائبه خریدار باید در روز تعیین شده در دفتر مشخص شده با اصل مبایعه نامه و چک تضمینی برای پرداخت آخرین قسط حاضر شود و در صورتیکه تا پایان وقت اداری فروشنده در دفتر حاضر نشود از سردفتر تقاضای صدور گواهی عدم  حضور نماید. در واقع این گواهی نشان دهنده خلف وعده فروشنده میباشد و با در دست داشتن آن خریدار میتواند ثابت کند که این فروشنده بوده که از انجام تعهد خودداری نموده است.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

پس از اخذ گواهی عدم حضور خریدار باید با تنظیم دادخواست، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی را از دادگاه بخواهد. در دادخواست نام خریدار و فروشنده و شماره مبایعه نامه و تاریخ آن و تاریخ حضور در دفتر خانه باید ذکر شود. قبل از اینکه این دعوا مطرح شود هم، خریدار باید از عدم توقیف ملک مطمئن باشد  چرا که پس از طرح دعوا دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک استعلامی مبنی بر اعلام وضعیت ملک بعمل می آورد و در صورتیکه ملک توقیف باشد با توجه به اینکه نمیتوان در این حالت سند رسمی تنظیم کرد دعوی رد خواهد شد.

همانطور که گفته شد پس از ارجاع پرونده به شعبه رسیدگی کننده ابتدا استعلامی از اداره ثبت اسناد و املاک جهت تعیین وضعیت ملک بعمل می آید در صورتیکه ملک در توقیف نباشد رئیس دادگاه دستور تعیین وقت جلسه رسیدگی را صادر مینماید و منشی شعبه بر اساس اوقات تعیین شده نزدیک ترین وقت رسیدگی را تعیین مینماید. در صورتیکه دادخواست از نظر ذکر مشخصات خوانده یا خواندگان و ملک و خواسته دارای نقص باشد و یا هزینه دادرسی به درستی مشخص و پرداخت نشده باشد مدیر دفتر شعبه با ارسال اخطاری خطاب به خواهان دستور رفع نقص ظرف مدت ده روز را صادر مینماید. در صورتی که خواهان ظرف این مدت اقدام به رفع نقص نماید مشکلی پیش نخواهد آمد اما در غیر اینصورت به علت عدم رفع نقص قرار رد دادخواست صادر میشود.

نحوه رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

پس از ارجاع دادخواست به شعبه و برطرف شدن نقایص آن طرفین دعوی در وقت رسیدگی تعیین شده در شعبه حاضر میشوند در صورتیکه خوانده دعوی در دادگاه حاضر شود قاضی شعبه علت عدم انجام تعهد را از او میپرسد.

معمولا علت اصلی عدم تنظیم سند توسط فروشندگان بالا رفتن قیمت ملک میباشد. چرا که با توجه به نرخ رشد تورم در کشور و عرف معاملات که از زمان توافق اولیه تا زمان تنظیم سند معمولا فرصتی یک الی دو ماهه وجود دارد ممکن است قیمت ملک در این بازه زمانی بالا رفته و همین عامل موجب عدم تمایل فروشنده برای تنظیم سند شود.

مثلا در افزایش قیمت های نیمه اول سال 1399 با توجه به رشد چشم گیر قیمت املاک، بسیاری از فروشندگانی که املاک خود را مثلا به قیمت متری سی میلیون تومان فروخته بودند تا زمان تنظیم سند رسمی که دو ماه به طول می انجامد املاک ایشان متری سی و پنج الی چهل میلیون تومان شده بود و طبیعی بود که اگر خودشان در این بازه زمانی اقدام به خرید ملک ننموده بودند راضی به تنظیم سند رسمی ملک خود نشوند. لذا در همین راستا دعاوی مطروحه با خواسته الزام به تنظیم سند رسمی ازدیاد یافته و محاکم دادگستری مشغول رسیدگی به این موضوع شدند.

بسیاری از دعاوی مطروحه در همین زمینه با توجه به اینکه بدون تخصص و دانش حقوقی مطرح شده اند در همان مرحله اول رد شده و سر انجامی نداشته و موجب شده خریداران املاک دچار سردرگمی شده و از نتیجه بخشی دعاوی خود نا امید شوند.

بهتر است جهت جلوگیری از این موضوع و بی اثر بودن دعوای مطروحه با وکیل متخصص و با تجربه در این زمینه مشورت نموده و ترجیحا پیگیری و انجام امور را به وی بسپارید.