مزایده و تملک اموال در رهن بانک
مزایده و تملک اموال در رهن بانک
با توجه به شرایط اقتصادی جامعه، در حال حاضر تعداد افرادی که درخواست وام از بانک‌ها را دارند رو به افزایش است. بااین‌حال لازم است قبل از اقدام به دریافت وام، شرایط پرداخت اقساط وام را بررسی کنیم. چنانچه اقساط وام گرفته شده پرداخت نشود مشکلات فراوانی به وجود می‌آید. یکی از این مشکلات می‌تواند توقیف اموال توسط بانک باشد. در این مقاله در رابطه با این موضوع با شما صحبت خواهیم کرد.
مصادره اموال توسط بانک
مصادره در لغت به معنای ضبط‌کردن اموال است و به دلایل قانونی نیز انجام میشود. اگر فردی بخواهد از بانک وامی دریافت کند، لازم است برای ضمانت پرداخت اقساط وام، مالی را در رهن بانک قرار دهد. چنانچه فرد دریافت‌کننده وام توانایی پرداخت بدهی بانک را نداشته باشد، بانک این حق را دارد که بر اساس قانون، ملک یا اموالی را که در اختیار دارد، به نفع خود مصادره کند؛ بنابراین فرد وام‌گیرنده موظف است در سررسید‌های تعیین شده اقساط وام خود را به‌موقع بپردازد.
در شرایطی که اقساط وام پرداخت نشود، بعد از تذکر کتبی، بانک می‌تواند از طریق وکلای خود، رسیدگی‌های لازم را انجام داده و با اجرا گذاشتن این سند از راه اجرای ثبت، پروسه مزایده ملک را انجام دهد.
نحوه مزایده اموال توسط بانک
برای مزایده اموالی که در رهن بانک است بعد از ارزیابی ارزش ملک، بانک ۲ ماه فرصت دارد تقاضای مزایده کند. اگر ارزش اموالی که در رهن بانک بوده، از مبلغ وام دریافتی کمتر باشد، مالک باید مایه التفاوت آن را هم بپردازد. در حالت دیگر ممکن است ارزش مال مورد مزایده از مبلغ وام بیشتر باشد؛ در این شرایط بانک با دریافت خسارت و تمام اقساط پرداخت نشده، مبلغ باقیمانده را به مالک بر‌می‌گرداند.
برای برگزاری مزایده نیز زمان خاصی تعیین میشود. در کمتر از 20 روز مانده به روز مزایده لازم است نسخه‌ای از مزایده ملک به اطلاع عموم برسد. علاوه بر این موضوع نماینده دادستان باید در مراسم مزایده حضور داشته باشد.
آگهی فروش مزایده
آگهی مزایده نیز نکات خاص مربوط به خود را دارد. طبق ماده ۱۲۲ قانون اجرای احکام مدنی، نکات اشاره شده زیر باید در آگهی فروش مال منقول بیان شود:
- مشخصات و نوع مال توقیف شده
- مشخص‌کردن محل فروش، روز و ساعت آن
- قیمت پایه‌ای که مزایده با آن آغاز میشود
بررسی موارد مصادره اموال توسط بانک
مصادره اموال شامل موارد زیر میشود و بعد از آن بانک می‌تواند برای دریافت بدهی خود این اموال را وارد جریان مزایده کند.
- فروش ملک توسط مالک: اگر ملکی که در رهن بانک بوده توسط مالک فروخته شود و اقساط وام طبق توافقات بین مالک و خریدار پرداخت نشده باشد.
- به تعویق افتادن اقساط بانک: اگر فردی که از بانک وامی دریافت کرده است، به‌صورت متوالی اقساط وام را پرداخت نکند و عقب بیفتد، بانک می‌تواند ملک را مصادره کند.
- عدم آگاهی خریدار از رهنی بودن ملک دریافتی: اگر شخصی ملکی را که در رهن بانک است خریداری کند و اطلاعی از این موضوع نداشته باشد، در این صورت خریدار می‌تواند از شخص فروشنده شکایت کیفری کند.
راه‌های جلوگیری از مصادره ملک
برای جلوگیری از مصادره‌شدن ملک، مالک می‌تواند یکی از دو راه زیر را انتخاب کند. در ادامه این موارد را بررسی می‌‌کنیم:
1. فک رهن
فک رهن به معنای خارج‌کردن سند از رهن بانک است. اگر مالک بخواهد از سند رهن شده بانک، فک رهن کند باید طلب خود را به‌صورت کامل به بانک پرداخت کند یا بانک از بدهی خود صرف‌نظر کند.
2. گذاشتن وثیقه دیگر
چنانچه مالک بخواهد از ملک خود که در رهن بانک است رفع اثر کند، باید ملک دیگری را جایگزین ملک قبلی کند. با دستورالعمل‌های مشخص می‌توان شرایط تعویض وثیقه را انجام داد. در این حالت گیرنده وام درحالی‌که موظف به پرداخت تمام‌وکمال اقساط بانک است، می‌تواند ملک خارج شده از رهن بانک را به فروش برساند.
آیا امکان برگرداندن ملک توقیف شده وجود دارد؟
یکی از مواردی که قابلیت طرح در محاکم دادگستری را دارد موضوع ابطال اجرایی‌‌هایی است که از طریق بانک‌ها صادر شده و نهایتاً منجر به انجام مزایده و تملک املاکی میشود که به‌عنوان اسناد رهنی در اختیار بانک قرار داده شده است. سوالی در اینجا مطرح میشود که آیا وقتی بانک اجرایی صادر کرد و ملک را تملک کرد، این امکان وجود دارد تا ابطال آن را از دادگاه بخواهیم و ملک را برگردانیم؟ بر اساس ماده اول قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت، این امکان وجود دارد.
ماده اول این قانون مقرر می‌کند درصورتی‌که شخصی اجرای سند رسمی را مخالف با قانون بداند، می‌تواند از طریق مقررات مندرج در قانون آیین دادرسی مدنی اقدام به طرح دعوا کند. عمدتاً دعاوی که در این زمینه مطرح میشود بدون اینکه خلل و ایرادی به آن وارد شود از نظر اینکه قابلیت طرح دعوا وجود دارد یا خیر، توسط قضات خوشبختانه پذیرفته میشود و بعد از ارجاع به کارشناس درصورتی‌که قرارداد اولیه مخالف قانون تشخیص داده شود، اجرائیه نیز که ناشی از آن قرارداد صادر شده ابطال و ملک به شخص برمی‌گردد.
سخن پایانی
اگر ملکی به‌عنوان وثیقه در رهن بانک باشد، در صورت عمل‌نکردن به تعهدات نسبت به پرداخت اقساط، بانک می‌تواند به‌صورت قانونی ملک مذکور را مصادره کند. در این مقاله ضمن اشاره به نحوه مصادره و مزایده اموال توسط بانک، به این سوال نیز پاسخ دادیم که چگونه می‌توانیم ملکی را به شخص برگردانیم. چنانچه سوالات دیگری در رابطه با مصادره اموال برایتان مطرح است یا به دنبال وکیل مجرب هستید، می‌توانید با استفاده از راه‌های ارتباطی قرار شده در این سایت، از مشاوره حقوقی مهدی نائینی کمک بگیرید.
سلام وقت بخیر ارزش ملک ما ۱۰ برابر بدهی بانکه و ما راضی نیستیم خونه به فروش بره برای اون بدهی میتونیم یک سال از بانک مهلت بگیریم؟ اگر بله لطفا بگین چطور
سلام باید توافق کنید و از بانک مهلت بگیرید اگر توافق حاصل نشد می‌توانید با شکایت کنید تا دادگاه نظر نهایی را بدهد
سلام
تا کی میتونیم به مزایده اعتراض کنیم جلوشو بگیریم؟ ما تازه فهمیدیم شوهرم وام گرفته پرداخت نکرده به ما هم هیچی نگفته حالا بانک رفته حکم مزایده فرستاده
سلام در هر مرحله ای که متوجه تخلف شوید یا به موردی معترض باشید می توانید شکایت کنید.
سلام بانک آپارتمانم رو با قیمت کف گذاشته برای مزایده گفتم با این قیمت راضی نیستم گفتن کارشناسی شده و قانونیه تاریخ مزایده برای یک هفته دیگه هست میتونم تو این مهلت شکایت کنم؟
سلام اگر تخلفی صورت گرفته بله می توانید شکایت کنید
سلام ما یه ملک خریدیم فروشنده پای معامله گفت ملک وام داره قسط آخر رو بدید می‌دم بانک فک رهن میشه ما قبول کردیم و نوشتیم تو معامله به نظرتون مشکلی پیش نمیاد؟
سلام اگر نوشتید و شاهد دارید مشکلی هم پیش بیاید قابل رسیدگی است
ما رو سند کارخانه وام گرفتیم حالا میخوایم به جای مزایده قسطی پرداخت کنیم بانک به علت بدحسابی چک از ما قبول نمیکنه من چک مشتری را دادم بانک گفت اگه پاس نشه دیگه هیچ توافقی را قبول نمیکنه مشتری حالا زنگ زده از ما مهلت میخواد به بانک گفتیم قبول نکرد و حالا به نظرتون راهکار قانونی هست برای اینکه چک مشتری را نذاره اجرا؟
سلام بهتر است وکیل بگیرید و اجازه بدهید وکیل با بانک مذاکره کند
سلام
میتونم خودم برای خونه مشتری پیدا کنم؟ چون مبلغ کارشناسی واقعا کمه مطرح کردم قضیه رو بانک قبول نکرد منتظر بمونه چیکار کنم؟
سلام از طریق قضایی اقدام کنید اگر واجد شرایط باشید مهلت داده میشود
سلام میخواستم یک ملک مزایده ای بخرم به نظرتون گرفتاری پیش نمیاد بعدا؟
سلام. مراحل خرید را در حضور وکیل پیش ببرید و استعلام های لازم را بگیرید
ما میخواستیم قبل مزایده با بانک توافق کنیم مهلت بگیریم اما قبول نمیکنن چه طور مهلت بگیریم؟
سلام در این مواقع بهتر است وکیل بگیرید تا وکیل با بانک مذاکرات لازم را انجام دهد و در صورت نیاز از طرق قضایی اقدام کند.
بانک قبل مزایده خودش ارزش ملک رو مشخص میکنه یا کارشناس دادگستری؟
سلام کارشناس رسمی دادگستری
من و خواهرم با هم یه ملکی رو شریکیم و با هم وام گرفتیم و من وام دادم به اون سهمشو خریدم ولی نتونستم قسط ها رو بدم حالا بانک دستور مزایده گرفته و میخواستم شکایت کنم مهلت بگیرم حالا با توجه به اینکه خونه هنوز نصفش به اسم خواهرمه حضورش لازمه برای شکایت؟
سلام من ایران نیستم بانک با خونه تماس گرفته به همسرم گفته ما هفته بعد خونه رو میذاریم مزایده و بیاین صحبت کنیم همسرم رفته یه ماه مهلت گرفته تا من خودمو برسونم به همسرم گفتم تا اخطار کتبی نیاد همچین کاری نمیکنن اما یه مقدار نگرانم به نظرتونن میتونن بدون اطلاع مزایده کنن؟
خیر باید اخطار کتبی بگیرید
سلام
بانک میتونه ملک را به قیمتی پایینتر بذاره مزایده به ما زنگ زدن بیاین وامو بدین وگرنه میذاریم مزایده همون اندازه وام بخرن میدیم
سلام خیر چنین حقی ندارند. معمولا برای اینکه ترغیب به تسویه شوید این حرف را میزنند. بهتر است وکیل بگیرید تا از حقوق قانونی تان در برابر بانک دفاع کند.
سلام میخواستم اقدام کنم برای فک رهن خونه پدریم اما ازم نامه انحصار وراثت خواسته بانک این حقو دارن که همچین مدارکی بخوان؟
سلام پدرم بدون اطلاع ما وام گرفته در حالیکه سند خونه نصفش به نام مادرم بوده حالا میخواستم بپرسم با توجه به اینکه مادرم در جربان نبوده میشه شکایت کنیم از بانک جلوی مزایده رو بگیریم؟ بانک میگه پدرم وکالتنامه داشته ولی مادرم این وکالتو نداده
سلام کمی پیچیده است و ممکن است نیاز باشد مادرتان از پدرتان شکایت کند. برای راهنمایی بیشتر با دفتر تماس بگیرید.
سلام ما یه اپارتمانو گذاشتیم رهن دو میلیارد وام گرفتیم اپارتمانه تو شمال بود و ما از قیمتا اطلاع نداشتیم به بانک گفتیم همونو برداره جای بدهی اش اما الان فهمیدم ارزش ملک ما بیشتر بوده میتونیم پس بگیریم از بانک؟
سلام بله باید یا توفق کنید. اگر نتوانستید توافق کنید باید شکایت کنید.
سلام. میتونیم در محله مزایده بدهی بانکو قسطی بدیم؟ ما پیشنهادشون دادیم بانک قبول نکرد
سلام با توافق امکان پذیر است. بهتر است وکیل بگیرید
سلام
ما سال ۹۲ یه وامی گرفتیم رو سند خانه و یه تخلفی تو پرداخت پیش اومد که شکایت کردیم بانک محکوم شد حالا امسال چنددفعه وکیل بانک آمد دم در خانه و گفت خانه را مزایده میکنن اگه وامو تسویه نکنیم میخواستم ببینم با توجه به اینکه ما هیچ اخطار دادگاهی نگرفتیم این امکان وجود داره که بدون اطلاع ما اینکار را بکنن؟
سلام خیر باید حتما اطلاع بدهند و اخطار کتبی بفرستند
با سلام اگه ملک در رهن بانک باشه و مالک بخواد ملک دیگه ای جایگزینش کنه چه مراحلی باید طی کنه؟ من و همسرم داریم جدا میشیم و خونه ای که به نام منه رهن وامیه که اون گرفته و حالا من میخوام سند خونه ام رو آزاد کنم این امکانش هست؟
سلام بله امکان پذیر است به بانک پیشنهاد بدهید معمولا قبول میکنند
سلام بعد از اینکه بانک ملکی را مصادره کرد، مالک میتونه اقساط باقیمانده را پرداخت کنه و ملک را پس بگیره؟
سلام بستگی دارد لطفا تماس بگیرید یا حضوری تشریف بیارید جزئیات پرونده را ببینم
پدر من ملکی را که در رهن بانک بوده خریداری کرده و بعد از خرید متوجه شدیم که ملک در رهن بانکه،حالا چیکار میتونیم بکنم؟ یک سوم پول رو نقدی و برای بقیه دو تا چک پرداخت شده
سلام اگر فروشنده اطلاع نداده به پدر شما، حق شکایت برایتان محفوظ است