مزایده و تملک اموال در رهن بانک
مزایده و تملک اموال در رهن بانک
با توجه به شرایط اقتصادی جامعه، در حال حاضر تعداد افرادی که درخواست وام از بانک‌ها را دارند رو به افزایش است. بااین‌حال لازم است قبل از اقدام به دریافت وام، شرایط پرداخت اقساط وام را بررسی کنیم. چنانچه اقساط وام گرفته شده پرداخت نشود مشکلات فراوانی به وجود می‌آید. یکی از این مشکلات می‌تواند توقیف اموال توسط بانک باشد. در این مقاله در رابطه با این موضوع با شما صحبت خواهیم کرد.
مصادره اموال توسط بانک
مصادره در لغت به معنای ضبط‌کردن اموال است و به دلایل قانونی نیز انجام می‌شود. اگر فردی بخواهد از بانک وامی دریافت کند، لازم است برای ضمانت پرداخت اقساط وام، مالی را در رهن بانک قرار دهد. چنانچه فرد دریافت‌کننده وام توانایی پرداخت بدهی بانک را نداشته باشد، بانک این حق را دارد که بر اساس قانون، ملک یا اموالی را که در اختیار دارد، به نفع خود مصادره کند؛ بنابراین فرد وام‌گیرنده موظف است در سررسید‌های تعیین شده اقساط وام خود را به‌موقع بپردازد.
در شرایطی که اقساط وام پرداخت نشود، بعد از تذکر کتبی، بانک می‌تواند از طریق وکلای خود، رسیدگی‌های لازم را انجام داده و با اجرا گذاشتن این سند از راه اجرای ثبت، پروسه مزایده ملک را انجام دهد.
نحوه مزایده اموال توسط بانک
برای مزایده اموالی که در رهن بانک است بعد از ارزیابی ارزش ملک، بانک ۲ ماه فرصت دارد تقاضای مزایده کند. اگر ارزش اموالی که در رهن بانک بوده، از مبلغ وام دریافتی کمتر باشد، مالک باید مایه التفاوت آن را هم بپردازد. در حالت دیگر ممکن است ارزش مال مورد مزایده از مبلغ وام بیشتر باشد؛ در این شرایط بانک با دریافت خسارت و تمام اقساط پرداخت نشده، مبلغ باقی‌مانده را به مالک بر‌می‌گرداند.
برای برگزاری مزایده نیز زمان خاصی تعیین می‌شود. در کمتر از 20 روز مانده به روز مزایده لازم است نسخه‌ای از مزایده ملک به اطلاع عموم برسد. علاوه بر این موضوع نماینده دادستان باید در مراسم مزایده حضور داشته باشد.
آگهی فروش مزایده
آگهی مزایده نیز نکات خاص مربوط به خود را دارد. طبق ماده ۱۲۲ قانون اجرای احکام مدنی، نکات اشاره شده زیر باید در آگهی فروش مال منقول بیان شود:
- مشخصات و نوع مال توقیف شده
- مشخص‌کردن محل فروش، روز و ساعت آن
- قیمت پایه‌ای که مزایده با آن آغاز می‌شود
بررسی موارد مصادره اموال توسط بانک
مصادره اموال شامل موارد زیر می‌شود و بعد از آن بانک می‌تواند برای دریافت بدهی خود این اموال را وارد جریان مزایده کند.
- فروش ملک توسط مالک: اگر ملکی که در رهن بانک بوده توسط مالک فروخته شود و اقساط وام طبق توافقات بین مالک و خریدار پرداخت نشده باشد.
- به تعویق افتادن اقساط بانک: اگر فردی که از بانک وامی دریافت کرده است، به‌صورت متوالی اقساط وام را پرداخت نکند و عقب بیفتد، بانک می‌تواند ملک را مصادره کند.
- عدم آگاهی خریدار از رهنی بودن ملک دریافتی: اگر شخصی ملکی را که در رهن بانک است خریداری کند و اطلاعی از این موضوع نداشته باشد، در این صورت خریدار می‌تواند از شخص فروشنده شکایت کیفری کند.
راه‌های جلوگیری از مصادره ملک
برای جلوگیری از مصادره‌شدن ملک، مالک می‌تواند یکی از دو راه زیر را انتخاب کند. در ادامه این موارد را بررسی می‌‌کنیم:
1. فک رهن
فک رهن به معنای خارج‌کردن سند از رهن بانک است. اگر مالک بخواهد از سند رهن شده بانک، فک رهن کند باید طلب خود را به‌صورت کامل به بانک پرداخت کند یا بانک از بدهی خود صرف‌نظر کند.
2. گذاشتن وثیقه دیگر
چنانچه مالک بخواهد از ملک خود که در رهن بانک است رفع اثر کند، باید ملک دیگری را جایگزین ملک قبلی کند. با دستورالعمل‌های مشخص می‌توان شرایط تعویض وثیقه را انجام داد. در این حالت گیرنده وام درحالی‌که موظف به پرداخت تمام‌وکمال اقساط بانک است، می‌تواند ملک خارج شده از رهن بانک را به فروش برساند.
آیا امکان برگرداندن ملک توقیف شده وجود دارد؟
یکی از مواردی که قابلیت طرح در محاکم دادگستری را دارد موضوع ابطال اجرایی‌‌هایی است که از طریق بانک‌ها صادر شده و نهایتاً منجر به انجام مزایده و تملک املاکی می‌شود که به‌عنوان اسناد رهنی در اختیار بانک قرار داده شده است. سوالی در اینجا مطرح می‌شود که آیا وقتی بانک اجرایی صادر کرد و ملک را تملک کرد، این امکان وجود دارد تا ابطال آن را از دادگاه بخواهیم و ملک را برگردانیم؟ بر اساس ماده اول قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت، این امکان وجود دارد.
ماده اول این قانون مقرر می‌کند درصورتی‌که شخصی اجرای سند رسمی را مخالف با قانون بداند، می‌تواند از طریق مقررات مندرج در قانون آیین دادرسی مدنی اقدام به طرح دعوا کند. عمدتاً دعاوی که در این زمینه مطرح می‌شود بدون اینکه خلل و ایرادی به آن وارد شود از نظر اینکه قابلیت طرح دعوا وجود دارد یا خیر، توسط قضات خوشبختانه پذیرفته می‌شود و بعد از ارجاع به کارشناس درصورتی‌که قرارداد اولیه مخالف قانون تشخیص داده شود، اجرائیه نیز که ناشی از آن قرارداد صادر شده ابطال و ملک به شخص برمی‌گردد.
سخن پایانی
اگر ملکی به‌عنوان وثیقه در رهن بانک باشد، در صورت عمل‌نکردن به تعهدات نسبت به پرداخت اقساط، بانک می‌تواند به‌صورت قانونی ملک مذکور را مصادره کند. در این مقاله ضمن اشاره به نحوه مصادره و مزایده اموال توسط بانک، به این سوال نیز پاسخ دادیم که چگونه می‌توانیم ملکی را به شخص برگردانیم. چنانچه سوالات دیگری در رابطه با مصادره اموال برایتان مطرح است یا به دنبال وکیل مجرب هستید، می‌توانید با استفاده از راه‌های ارتباطی قرار شده در این سایت، از مشاوره حقوقی مهدی نائینی کمک بگیرید.
