آیا صاحبخانه می تواند مبلغ رهن و ودیعه اجاره نامه را توقیف کند؟
در قراردادهای اجاره، علاوه بر اجاره‌بهای ماهیانه، مبلغی به عنوان پیش پرداخت یا رهن توسط موجر از مستاجر دریافت میشود. از این مبلغ که به عنوان تضمینی برای پرداخت اجاره بها و تخلیه به موقع ملک استفاده میشود، در قراردادهای اجاره به عنوان قرض‌الحسنه یاد میشود. حال سئوال این جاست که آیا این مبلغ قابل توقیف است؟ و اگر قابل توقیف است، چه کسی میتواند آن را توقیف کند؟ این سوال به ویژه در مواردی که مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری میکند یا از تخلیه ملک سر باز می‌زند، اهمیت بیشتری پیدا میکند. در این مقاله به بررسی جوانب مختلف این سوال و ارائه راه‌حل‌های قانونی مرتبط با آن می‌پردازیم.
بررسی حالات مختلف توقیف رهن یا ودیعه
برای پاسخ به این سوال، سه حالت قابل تصور است:
- آیا این مبلغ توسط اشخاص ثالث (غیر از موجر و مستاجر) قابل توقیف است؟
- آیا این مبلغ توسط خود موجر قابل توقیف است؟
- آیا این مبلغ توسط شخص مستاجر قابل توقیف است؟
بحث ما در این مقاله بر روی حالت دوم متمرکز است و بررسی می‌کنیم که آیا موجر (صاحبخانه) میتواند مبلغ ودیعه را توقیف کند یا خیر.
علت طرح سوال
در بسیاری از موارد، مستاجر به دلایلی از پرداخت اجاره بها خودداری میکند یا پس از پایان مدت اجاره از تخلیه ملک خودداری مینماید. به عنوان مثال، فردی از سال 93 تا 94 خانه‌ای را اجاره کرده و پس از اتمام مدت اجاره، تا سال 95 بدون پرداخت اجاره بها در خانه مانده و تخلیه نمی‌کند. در این وضعیت، موجر برای تخلیه ملک باید دعوای تخلیه را مطرح کند. پس از صدور حکم یا دستور تخلیه و ابلاغ آن، نوبت به اجرای حکم می‌رسد.
چالش‌های اجرای حکم توقیف رهن
در مرحله اجرای حکم، موجر برای صدور اجراییه ملزم به سپردن مبلغ ودیعه به صندوق دادگستری است. این امر میتواند موجر را که از یک سال اجاره بها محروم بوده، به چالش بکشاند. بسیاری از موجران در این شرایط، با این تصور که حکم تخلیه به تنهایی کافی است، به دنبال اجرای حکم نمی‌روند. اما در واقعیت، اجرای حکم نیازمند سپردن مبلغ ودیعه به صندوق دادگستری است که ممکن است موجر را با مشکلات مالی مواجه کند.
در این شرایط، موجر ممکن است به تامین خواسته و دعوای مطالبه اجرت المثل روی آورد. اما اگر قرارداد اجاره به صورت سند عادی باشد، نیاز به سپردن خسارت احتمالی خواهد بود. موجری که فکر می‌کرد با در دست داشتن حکم تخلیه میتواند مستاجر را به راحتی از ملک بیرون کند، اکنون با مانعی بزرگ مواجه میشود.
توجه: موجر ممکن است با مشکلات و چالش‌های دیگری نیز مواجه شود. به عنوان مثال، مستاجر ممکن است به ملک خسارتی وارد کرده باشد که موجر بخواهد از مبلغ ودیعه کسر کند. یا موجر ممکن است به دلیل عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، به مبلغ ودیعه به عنوان جبران خسارت نگاه کند. اما با توجه به قوانین موجود، موجر نمی‌تواند به راحتی مبلغ ودیعه را توقیف کند و باید از راه‌های قانونی استفاده کند.
راه حل های موجود
برای مقابله با این چالش‌ها، موجر میتواند از ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 استفاده کند. در این شرایط، موجر میتواند دعوایی تحت عنوان خسارت، اجور معوقه یا اجرت المثل مطرح کند و با طرح این دعوا، از دادگاه گواهی دریافت کند تا به اجرای احکام ارائه دهد. این گواهی به موجر اجازه می‌دهد تا مبلغ ودیعه را توقیف کند و از دسترسی مستاجر به آن جلوگیری کند. سپس، موجر باید تا صدور حکم در دعوای دوم صبر کند و در صورت پیروزی در آن دعوا، مبلغ ودیعه توقیف شده را دریافت نماید.
مراحل قانونی توقیف رهن یا ودیعه
- طرح دعوا: موجر باید دعوایی تحت عنوان خسارت، اجور معوقه یا اجرت المثل مطرح کند و مدارک و مستندات مربوطه را به دادگاه ارائه دهد.
- دریافت گواهی از دادگاه: پس از طرح دعوا و بررسی مدارک، دادگاه گواهی‌ای را به موجر ارائه می‌دهد که به وی اجازه می‌دهد مبلغ ودیعه را توقیف کند.
- ارائه گواهی به اجرای احکام: موجر باید گواهی دریافت شده از دادگاه را به اجرای احکام ارائه دهد تا مبلغ ودیعه توقیف شود.
سخن پایانی
توقیف مبلغ ودیعه توسط موجر در شرایطی که مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری میکند یا از تخلیه ملک سر باز می‌زند، ممکن است با چالش‌هایی همراه باشد. اما با استفاده از قوانین موجود و طرح دعوای مناسب، موجر میتواند مبلغ ودیعه را توقیف کرده و از حقوق خود دفاع کند.
بنابراین موجران باید با آگاهی کامل از قوانین و مقررات مربوط به اجاره، قراردادهای اجاره را منعقد کنند و در صورت بروز مشکلات، از راه‌های قانونی برای حل و فصل آنها استفاده کنند. این امر میتواند به حفظ حقوق موجر و جلوگیری از بروز مشکلات بعدی کمک کند. برای مشاوره در مورد چگونگی توقیف رهن خانه با شماره‌های مندرج در سایت تماس بگیرید تا برای مشاوره با مهدی نائینی وکیل پایه یک دادگستری راهنمایی شوید.
دعاوی حقوقی
سلام…آیا ارائه این گواهی در اجرای احکام مدنی مجتمع های قضایی هم کاربرد دارد یا صرفا مربوط به دوایر اجرای ثبت است؟
سلام من سال 1401اپارتمانی بمدت یک سال اجاره کردم بعدازاتمام قراردادصاحب خانه تماس گرفت شفاهی به توافق رسیدیم که مبلغ یک میلیون و پانصد هزار تومان به کرایه اضافه کنیم بنده هم قبول کردم ومبلغ اجاره راسرتاریخ پرداخت نمودم بعداازشش ماه موقعی که بازارنقل و انتقال اجاره داغ است صاحب خونه اومده میگه یاتخلیه کنیدیااجاره رااضافه کنید ورفته ازمن شکایت کرده لطفاً راهنمای بفرمایدمن چکارکنم
شما تا پایان سال در ملک بمونید و اگر صاحب ملک دادخواست دادن رسید پرداخت هاتون رو به شورای حل اختلاف ارائه کنید و اعلام کنید که اجاره به طور شفاهی تمدید شده
با سلام .بنده از کسی مبلغی طلبکار هستم و فرد مورد نظر یک ملک اجاره کرده و یه مبلغ به عنوان رهن به موجر داده ایا بنده می توانم مبلغ مورد رهن اجاره را تامین خواسته دهم.با تشکر فراوان از وکیل محترم
با سلام. بله امکان توقیف مبلغ مذکور وجود دارد.
باسلام
زمانی که ما در خانه هستیم مالک حق داره بدون رضایت ما کسی را بفرستند خانه را ببیند؟ به بهانه اینکه پول ندارم سر موعد پول پیش را برگردانم از یک ماه قبل تخلیه سپرده بنگاه و روزی سه چهرتا مشتری برای بازدید می ایند وقتی هم خانه نیستیم یا در شرایطی هستیم که نمی توانیم در را باز کنیم زنگ میز ند به حالت طلبکار که پس من پول رهن ندارم سر موعد بدم خود دانید. میخواستم ببینم چنین حقی دارد که تا زمانی که خانه در رهن و اجاره ماست بدون اجازه کسانی را بفرستد برای بازدید ؟
سلام. اگر در قرارداد اجازه بازدید ذکر نشده، خیر نمی تواند بدون رضایت کسی را بفرستند برای بازدید
سلام ما زودتر از موعد میخوایم پاشیم اما صاحبخانه میگه تا سر سالتون پول ندارم بدم گفتیم بسپاریم بنگاه خودمون با همین مبلغ برات یه مستاجر جایگزین پیدا کنیم گفت نخیر با این مبلغ حاضر نیستم اجاره بدم و باید فلان مبلغ بیشتر باشه خانه طبقه ۴ و بدون آسانسوره و براش سخت مستاجری با حتی همین قیمت فعلی پیدا میشه لطفا راهنمایی کنید چیکار کنیم
سلام قبل از تخلیه اول پول را بگیرید و بدون گرفتن پول پیش خانه را تخلیه نکنید و تحویل ندهید. تخلیه زودتر از موعد باید با رضایت مالک صورت بگیرد.
سلام کلید را تحویل بنگاه دادم و خانه را تخلیه کردم صاحبخانه برای پول پیش چک داد چک روز ولی پاس نشد تماس گرفت برگشت نزن و مهلت بده چون چندین سال بود میشناختمش قبول کردم مهلت دادم ولی چک را پاس نکرد تماس گرفت گفت بیا املاکی رفتم و در حضور املاکی یک چک دیگه برای ۳ ماه داد به مبلغ اضافه تر و خواست چک قبلی را پس بدهم بنده قبول نکردم حالا میخوام شکایت کنم اما میترسم برای بدهی بگه پول ندارم و درخواست اعسار بده دقیقا باید چه کار کنم؟
سلام میتوانید چک را برگشت بزنید و اقدام کیفری و حقوقی روی چک فعلی انجام بدید. اما بهتر بود پیش از تسویه کلید خانه را تحویل نمی دادید.
سلام و عرض ادب خدمت جنابعالی ما امسال بعد 5سال خانه استیجاری را تخلیه نمودیم و جابجا شدیم هنگام جابجایی لامپ ها و دزدگیر در که خودمان نصب کرده بودیم را جدا کردیم و حالا مالک مدعی شده که لامپ ها از اول بوده و برای دزدگیر هم از اجاره کم کردیم با پرینت حساب ثابت کردیم اینگونه نیست ولی باز مسئله دیگری را بهانه کرد تا از پول پیش خانه کم کند مبلغ قابل توجهی نیست می توان برایش شکایت کرد؟
سلام بله می توان شکایت کرد تا موجر تمام و کمال پول رهن را بپردازد
سلام وقت شما بخیر
اخیرا خانه ای که ساکن بودیم را به علت افزایش ناگهانی اجاره تخلیه کردیم و مالک قرار شد ئول ئیش ما را به محض پیداکردن مستاجر جدید بئردازد کلید را تحویل بنگاه دادیم و چند وسیله گذاشتیم داخل خانه بماند حالا مالک برای پس دادن مقداری از پول رهن بهانه میاورد (بیشتر پول را پرداخته) در این شرایط باید چه کار کنم تمام پول را پس بگیرم؟
سلام ابتدا از طریق بنگاه پیگیر شوید و اگر نتیجه نداد مقداری که مایل به پرداخت است را بگیرید و سپس برای باقیمانده آن شکایت کنید
سلام. فراهانی ام. می دانم یک وکیل زحمت کشیده و بابت مشاوره باید هزینه بگیرد ولی یه وقت هایی آدم کارها را انجام و در حد یک سوال کردن کار دارد. ولی وکلا اکثرا پاسخ نمی دهند.
سلام. من ملک را خریدم، موجرشان نبودم. به هیچ عنوان قبولشان نکردم. خلع ید دادم. رد شد. گفتن: من قایم مقام مالکم. سند تنظیم. ۲ سال رایگان در ملک من هستند. تخلیه دادم. ودیعه ۱۴۰ و اجرائیه صادر. و وقتشان ۱ سال و ۷ ماه منقضی و ۸ اظهارنامه داده شده که از رفتن امتناع. از طرفی در دادگاه اجرت المثل + کارشناسی + تامین خواسته (ماده ۱۰۸ ق.آ.د.مدنی) رسیدگی و منتظر رای که یقینا چند ماه طول می کشد.
قرار تامین را تودیع خسارت احتمالی کردم و ۱۴م دادم و تامین صادر و ۵۰م توقیف. اعتراضم نکردم که وقت تلف نشود. مستاجر اتباع و به جز این پول مال دیگه ای نداره.
سوال:
۱. آیا بروم اجرای احکام دادگاه، ۱ روز کاری می توانم برگه و گواهی توقیف را بگیرم و ببرم شورا بابت تخلیه تسریع شود؟
۲. پروسه چی هست؟ دوباره بروم اجرای احکام باید اجرائیه صادر و ابلاغ بشه؟
چه زمان می توانم گواهی را بالاخره بگیرم و ببرم شورا؟
۳ سوال شد. کامل نوشتم که نکته مبهمی نماند. تشکر
سلام. متن ارسالی مبهم و جملات ناقصه. در صورت تمایل تماس بگیرید با شماره دفتر
سلام
من مالک یک ملک تجاری هستم ومستاجر مغازه به علت کلاه برداری متواری شده و الان حدود 8 ماه است فرار کرده و از موعد قرارداد نیز 3 ماه گذشته است در دادگاه شکایت کردم ولی اعلام کردن باید پول پیش رو به به دادگاهپرداخت کنم در حالی که من این پول که مبلغ قابل توجهی هم هست حدود 300 تومان برای زندگی خودم خرج کردم و الان چنین پولی ندارم چطور میتوانم ملک را تخلیه کنم البته دادگاه برای خسارت اجاره و تاخییر تخلیه ملک برای مستاجر فراری که طبق شکایت شاکیان مستاجر حدود 150 میلیار کلاه برداری کرده و از کشور خارج شده مبلغ 400 میبیبون تومان خسارت برای من تایین کرده
من میتوانم باتوجه به میزان خسارت اعلامی توسط دادگاه دیگر مقدار ودیه را به حساب دادگستری پرداخت نکنم
سلام، برای تخلیه قانونا باید مبلغ ودیعه به صندوق سپرده بشه، برای تهاتر این مبلغ باید حکم از دادگاه داشته باشین
سلام اگر مبلغی که شما توقیف کردین بابت اجاره های معوق بوده، بعد از طرح دادخواست و صدور رای هرچقدر که رای صادر شد از اون مبلغ توقیف شده به شما میدن و مابقیش رو به مستاجر میدن.