الزام به تنظیم سند رسمی و قوانین جدید آن که باید بدانید
تنظیم سند رسمی از تعهدات اصلی فروشنده یا مالک است و اگر فروشنده به هر دلیلی از این کار خودداری کند، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند. این دعوا همانطور که از نامش پیداست به منظور وادار کردن فروشنده به تنظیم سند رسمی و تکمیل فرآیند انتقال مالکیت است. در این مقاله، به بررسی شرایط و انواع مختلف این دعوا می‌پردازیم و نکات مهمی را که باید در مورد قوانین جدید خرید و فروش ملک یا ماشین و گرفتن سند رسمی بدانید بازگو می‌کنیم.
فهرست مطالب
- الزام به تنظیم سند رسمی
- ملک مرهونه
- ملک مشاع
- اجاره موقوفه
- صلح نامه عادی و الزام به تنظیم سند
- الزام به تنظیم سند رسمی پیش‌فروش
- اجاره و سرقفلی
- الزام به تنظیم سند رسمی خودرو
- مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند خودرو
- موانع الزام به تنظیم سند رسمی
- رد دادخواست تنظیم سند
- قانون جدید الزام به تنظیم سند رسمی ۱۴۰۳
- مدارک لازم برای طرح دعوای تنظیم سند ملک
- نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
- دادنامه ملزم ساختن فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک
- رای دادگاه
- اجرای حکم الزام به تنظیم کردن سند
- وکیل الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند رسمی
سند رسمی از نظر ارزش و اعتبار حقوقی نسبت به سند عادی برتری دارد. با این حال، در برخی موارد انتقال مالکیت بدون تنظیم سند رسمی و صرفاً با سند عادی یا حتی شفاهی انجام می‌شود. در چنین مواردی، لازم است مالکین برای تثبیت حقوق قانونی خود و بهره‌مندی از مزایای سند رسمی، به تنظیم این سند اقدام کنند.
تنظیم سند رسمی به معنای اضافه شدن تعهد جدیدی به معامله نیست، بلکه صرفاً جنبه قانونی و رسمی‌تری به انتقال مالکیت می‌بخشد. حتی اگر معامله به صورت شفاهی یا با سند عادی انجام شده باشد، خریدار می‌تواند از فروشنده درخواست کند که به منظور رسمیت بخشیدن به این انتقال، سند رسمی تنظیم نماید.
در فرایند شکایت بابت تنظیم سند، مواردی از قبیل احراز مالکیت خوانده، استعلام از اداره ثبت و دیگر اقدامات قانونی دخیل هستند. همچنین باید برای تهیه و ارائه دادخواست و ثبت آن در سامانه ثنا زمان بگذارید و مدارک لازم را تهیه کنید. با توجه به این مراحل، می‌توان گفت که الزام به تنظیم سند رسمی به‌طور متوسط حدود ۶ ماه تا یک سال به طول می‌انجامد.
ملک مرهونه
در شرایطی که ملک در رهن است، تا زمانی که فک رهن انجام نشود، نمی‌توان سند رسمی برای آن ملک تنظیم کرد. البته، اگر مرتهن (شخصی که ملک در رهن او است) با این موضوع موافقت کند، امکان تنظیم سند وجود دارد.
ملک مشاع
در املاک مشاع، هیچ یک از شرکا نمی‌توانند به‌تنهایی درخواست تنظیم سند رسمی برای سهم خود کنند، مگر اینکه ملک تفکیک شود. شرکا می‌توانند ابتدا سهم خود را تفکیک کرده و سپس درخواست تنظیم سند دهند یا اینکه تمام شرکا با هم درخواست تفکیک و تنظیم سند رسمی را به‌صورت مشترک مطرح کنند. در صورتی که یکی از شرکا سهم مشاع خود را به دیگری بفروشد، خریدار می‌تواند او را به تنظیم سند رسمی برای سهم مشاع ملزم کند.
اجاره موقوفه
اراضی وقفی به‌طور کلی قابل فروش نیستند، اما اداره اوقاف می‌تواند این اراضی را به صورت بلندمدت، تحت عنوان اجاره ۹۹ ساله، به اجاره دهد. در این حالت، مستأجر می‌تواند در اراضی وقفی بنا احداث کرده و اعیان (بنا) متعلق به او خواهد بود. برای این اعیان، مستاجر می‌تواند از اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای صدور سند رسمی اعیان نماید. در این حالت، اداره ثبت برای اعیان سند رسمی صادر می‌کند.
بنابراین، هر ملک وقفی شامل دو سند است:
- سند عرصه که به نام اداره اوقاف است و با قرارداد اجاره به مستاجر واگذار می‌شود.
- سند رسمی اعیان که قابل انتقال و فروش به غیر می‌باشد.
اگر مالک اعیان، پس از فروش آن به شخص دیگر، از تنظیم سند رسمی امتناع کند، خریدار می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیان را علیه وی مطرح کند. دادگاه نیز حکم به الزام فروشنده برای تنظیم سند رسمی صادر خواهد کرد. بعد از انتقال سند رسمی اعیان به خریدار، وی می‌تواند از اداره اوقاف تقاضا کند که سند اجاره نیز به نام او تنظیم شود. در صورت امتناع اداره اوقاف، خریدار می‌تواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره علیه اداره اوقاف اقدام کند.
صلح نامه عادی و الزام به تنظیم سند
یکی از مواردی که در درخواست تنظیم سند رسمی مطرح می‌شود، صلح‌نامه‌های عادی است. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، حتی در صورت استناد به صلح‌نامه‌های عادی قابل پیگیری است. طبق قانون ثبت، اگرچه ثبت صلح‌نامه الزامی است، اما این الزام مانع رسیدگی به دلایل و مدارک خواهان برای اثبات معامله نمی‌شود.
الزام به تنظیم سند رسمی پیش‌فروش
مطابق قانون پیش‌فروش ساختمان، تمامی قراردادهای پیش‌فروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند. طبق این قانون، ثبت قرارداد پیش‌فروش در دفترخانه الزامی است و مالک باید با حضور در دفتر اسناد رسمی، سند رسمی را به نام خریدار تنظیم کند.
توضیح تصویر: الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان پیش فروش
با این حال، برخی افراد اقدام به پیش‌فروش ملک با اسناد عادی می‌کنند. در این صورت، خریدار می‌تواند با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش‌فروش، فروشنده را ملزم به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی نماید. اگر مراحل پیشین مانند اخذ پایان کار و صورت‌جلسه تفکیکی انجام شده باشد، خریدار می‌تواند بدون مراجعه به دادگاه و از طریق اداره اجرای ثبت، فروشنده را ملزم به انتقال سند نماید.
طبق ماده ۲۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، هر فردی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش نماید، به مجازات حبس یا جریمه نقدی محکوم می‌شود. همچنین، طبق ماده ۲۴ همین قانون، مشاوران املاک باید پس از مذاکرات اولیه، طرفین را به دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی معرفی کنند. عدم انجام این کار برای بر اول و دوم منجر به تعلیق یکساله و دوساله می‌شود و بار سوم، پروانه کسب مشاور املاک ابطال خواهد شد.
اجاره و سرقفلی
در مواردی که مستاجر حق انتقال به غیر را دارد، یا طبق حکم دادگاه اجازه این کار به او داده شده، می‌تواند حق سرقفلی خود را به شخص دیگری منتقل کند. پس از انتقال، مالک موظف است سند اجاره جدید را به نام دارنده جدید سرقفلی تنظیم نماید. در صورت امتناع مالک از این کار، دارنده جدید سرقفلی می‌تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را علیه مالک مطرح کند.
بنابراین سند سرقفلی به صورت «صلح‌نامه سرقفلی» در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود و مالک یا دارنده سرقفلی می‌تواند این حق را به شخص دیگری واگذار کند. در این صورت، علاوه بر تنظیم صلح‌نامه، باید قرارداد اجاره جدید نیز به نام دارنده سرقفلی جدید تنظیم شود.
الزام به تنظیم سند رسمی خودرو
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ماشین یکی از دعاوی رایج در سیستم قضایی کشور بود که به‌واسطه قانون جدید مربوط به خودرو و اعتبار بخشیدن به برگ سبز خودرو به‌عنوان سند رسمی، از تعداد آن کاسته شده است. این نوع دعوا معمولاً زمانی مطرح می‌شود که فردی خودروی خود را با یک قرارداد عادی یا مبایعه‌نامه به دیگری منتقل می‌کند و متعهد می‌شود در یک تاریخ مشخص در دفترخانه حاضر شده و سند رسمی انتقال را تنظیم کند.
در بسیاری از مواقع، فروشنده با وجود تنظیم مبایعه‌نامه و دریافت بخشی از مبلغ معامله، به دلایلی مانند افزایش قیمت خودرو، از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی خودداری می‌کند. این رفتار، خریدار را مجبور به مراجعه به دادگاه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اتوموبیل می‌نماید. خریدار در این دعوا از دادگاه درخواست می‌کند که فروشنده را به انجام تعهداتش ملزم کند.
یک نکته بسیار مهم در این خصوص، رأی شماره ۱۸۶۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری است که بیان می‌کند برگ سبز خودرو به‌عنوان سند رسمی انتقال خودرو کفایت می‌کند و نیازی به تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی نیست. این رأی که توسط دادستان کل کشور نیز تأیید شده، تنظیم سند در دفاتر را غیر ضروری اعلام کرده. مخالفت با این حکم پیگرد قانونی دارد.
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند خودرو
مطابق با قوانین آیین دادرسی، دعاوی باید در مرجع صالح قضایی مطرح شوند. عدم طرح دعوا در مرجع صالح باعث صدور قرار عدم صلاحیت و رد دعوا می‌شود. برای رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند خودرو، مراجع صالح به شرح زیر تعیین می‌شوند:
- صلاحیت ذاتی مرجع صالح
- اگر ارزش خودرو تا ۲۰ میلیون تومان باشد، مرجع صالح برای رسیدگی شورای حل اختلاف است. طبق ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف، شورا می‌تواند به دعاوی مالی تا سقف ۲۰۰ میلیون ریال رسیدگی کند و رأی صادر نماید.
- اگر ارزش خودرو بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد، رسیدگی به این دعوا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است. طبق ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی حقوقی در این موارد به دادگاه عمومی ارجاع داده می‌شوند.
- صلاحیت محلی مرجع صالح
- بر اساس ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خودرو باید در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح شود. اگر خوانده در ایران اقامت نداشته باشد، دعوا در محل سکونت او اقامه می‌شود. در صورت نداشتن اقامتگاه در ایران، دعوا در محل اقامت خواهان مطرح خواهد شد.
- طبق ماده ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی، خریدار می‌تواند دعوای خود را در دادگاهی که قرارداد فروش خودرو در آن منعقد شده یا تعهد به تنظیم سند باید در آن انجام شود، مطرح کند.
موانع الزام به تنظیم سند رسمی
موانع متعددی ممکن است در فرایند اجبار به تنظیم سند رسمی وجود داشته باشند که برخی از مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:
- عدم مالکیت فروشنده بر ملک
- عدم حضور فروشنده در دفترخانه با دلایل موجه
- پرداخت نشدن کامل ثمن معامله
- نداشتن گواهی پایان کار برای ملک
- عدم دریافت صورت‌مجلس تفکیکی برای آپارتمان‌های پیش‌فروش
- ممنوع‌المعامله بودن فروشنده
- توقیف یا بازداشت ملک
- وجود مشکلات مالیاتی در معامله
- در رهن بودن ملک
رد دادخواست تنظیم سند
در صورتی که شرایط لازم برای تنظیم سند، مانند پایان کار یا صورت‌جلسات تفکیکی، در زمان ارائه دادخواست آماده نباشد، دادخواست الزام به تنظیم سند ممکن است رد شود. اگر ملک در رهن باشد، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس اقدام به تنظیم سند صورت گیرد. همچنین، اگر ملک توسط مراجع قانونی بازداشت باشد، دادخواست تنظیم سند رد خواهد شد. این دادخواست فقط برای املاک ثبت‌شده امکان‌پذیر است و اگر ملکی مشکلات ثبتی دارد یا در اداره اسناد ثبت نشده، ابتدا باید این مشکلات حل و فصل شوند. اگر مالک قطعی ملک در قید حیات نباشد، دادخواست تنظیم سند باید به طرف ورثه مالک ارائه شود.
قانون جدید الزام به تنظیم سند رسمی ۱۴۰۳
از قانون جدید الزام به تنظیم سند موارد زیر قابل برداشت است:
- ثبت در سامانه الزامی است: از یک سال پس از شروع رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، همه معاملات و انتقالات حقوقی که مالکیت یا حق انتفاع اموال غیرمنقول را تغییر می‌دهند، باید در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد ثبت شوند. در غیر این صورت، این معاملات در محاکم قابل بررسی نبوده و فاقد اعتبار خواهند بود.
- فسخ معاملات ثبت‌شده: دعوای تنفیذ فسخ معاملات اموال غیرمنقول فقط زمانی پذیرفته می‌شود که در عرض ۱۵ روز پس از اعلام فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود و در ۱۵ روز بعد از آن، دعوای تنفیذ فسخ اقامه گردد.
- عدم پذیرش اسناد غیررسمی: اسنادی که در سامانه ثبت نشده‌اند، در دستگاه‌های اجرایی پذیرفته نمی‌شوند. تنها کسی که ملک به نامش در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده باشد، مالک محسوب می‌شود.
- مسئولیت مشاوران املاک: مشاوران املاک باید پس از توافق اولیه، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کرده و به دفاتر اسناد رسمی منتقل کنند. این موضوع از مراجعه مستقیم افراد به دفاتر اسناد رسمی جلوگیری نمی‌کند.
- تعرفه مشاوران املاک: تعرفه مشاوران باید بر اساس درصد ارزش معاملاتی املاک، حجم قراردادهای ثبت شده در هر منطقه، و سقف تعیین‌شده برای تعرفه محاسبه شود.
- مالیات نقل و انتقال: دفاتر اسناد رسمی باید هنگام ثبت نقل و انتقال املاک، مالیات مربوطه را بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه و دریافت کنند. همچنین، مالیات حق واگذاری محل را بر اساس مبلغ اعلامی توسط مالک محاسبه و دریافت نمایند.
- اطلاع‌رسانی بدهی‌ها: سازمان تأمین اجتماعی باید میزان بدهی‌های فرد واگذارکننده ملک را از طریق سامانه الکترونیک اعلام کند. اگر این اطلاعات اعلام نشود، دفتر اسناد رسمی ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود و مسئولیت بدهی‌ها برعهده منتقل‌الیه یا سردفتر نخواهد بود.
- پاسخ سریع استعلامات: دستگاه‌های اجرایی که به استعلام برای نقل و انتقال ملک نیاز دارند، باید پاسخ‌ها را از طریق سامانه به‌صورت آنی اعلام کنند. در صورت عدم پاسخ‌دهی، دفتر اسناد رسمی مجاز به تنظیم سند انتقال خواهد بود.
- واریز وجوه دولتی: دفاتر اسناد رسمی باید وجوه دولتی و عمومی وصول شده را از طریق سامانه الکترونیک به حساب‌های تعیین‌شده خزانه‌داری کل کشور واریز نمایند.
- اعلام فوری تصمیمات قضایی: مراجع قضایی و کمیسیون‌ها مکلفند تصمیمات نهایی خود را در خصوص حقوق عینی املاک، فوراً از طریق سامانه به سازمان ثبت اسناد اعلام کنند؛ در غیر این صورت، مرتکب تخلف شده‌اند.
- مجازات برای بی‌توجهی: هرگونه بی‌توجهی قضات یا ماموران دولتی به اسناد رسمی، موجب محکومیت آن‌ها به یکی از مجازات‌های تعزیری درجه شش خواهد شد. همچنین، اگر خسارتی به دارنده سند رسمی وارد شود، متخلف ملزم به جبران آن خواهد بود.
- سامانه جدید مالکیت: سامانه‌ای برای ثبت ادعاهای مالکیت اموال غیرمنقول بدون سند رسمی راه‌اندازی می‌شود.
- ثبت ادعاها در سامانه: افرادی که ادعای مالکیت دارند باید مدارک خود را در این سامانه ثبت کرده و برای دریافت سند رسمی اقدام نمایند.
- مهلت ثبت ادعاها: اگر ادعاهای مالکیت در زمان تعیین‌شده ثبت نشود، آن ادعاها علیه املاک دولتی و عمومی معتبر نخواهد بود.
- مطالبه قیمت روز املاک: دادگاه‌ها مکلفند دعاوی مطالبه قیمت روز اموال غیرمنقول را در صورت وجود اسناد جعلی یا معاملات متعارض رسیدگی کنند.
- اطلاعات جغرافیایی و هویت: ثبت ادعاها در سامانه مشروط به ارائه مشخصات جغرافیایی دقیق و احراز هویت مدعی است.
- استعلام وزارتخانه‌ها: رسیدگی به ادعاهای مالکیت بر اساس قوانین موجود و استعلام از وزارت جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی انجام می‌شود.
- نقشه‌برداری از اراضی: وزارت جهاد کشاورزی و بنیاد مسکن مکلفند نقشه‌های دارای مختصات جغرافیایی را برای صدور سند مالکیت تهیه کنند.
- واگذاری اراضی دولتی: وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن مسئول اجرای قراردادهای مربوط به واگذاری زمین‌های دولتی هستند.
- مجازات اسناد جعلی: درج اسناد جعلی یا معاملات معارض در سامانه، مجازات نقدی و جزایی به دنبال دارد.
- گواهی پایان کار: شهرداری‌ها و بخشداری‌ها موظف به صدور گواهی پایان کار برای آپارتمان‌هایی هستند که از کمیسیون‌های ماده ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری جریمه شده‌اند.
- ذکر جریمه‌ها در سند: سازمان ثبت اسناد باید جریمه‌های مربوط به قسمت‌های مشترک و اختصاصی آپارتمان‌ها را در سند مالکیت تفکیکی هر واحد ذکر کند.
- ثبت اموال عمومی در سامانه: دستگاه‌های اجرایی و واحدهای مربوطه باید اطلاعات مربوط به اموال غیرمنقول دولتی و عمومی را در سامانه ثبت کنند.
- صدور سند برای اراضی کشاورزی: سازمان ثبت اسناد باید برای اراضی کشاورزی که دارای تصرفات قانونی هستند، سند حدنگاری با کاربری کشاورزی صادر کند.
- مهلت برای ثبت حقوقی: افراد بدون سند رسمی حداکثر ۸ سال پس از راه‌اندازی سامانه فرصت دارند تا حقوق خود را در سامانه ثبت کنند.
- ممنوعیت تنظیم سند عادی: مشاوران املاک نباید اسناد عادی را برای معاملات این قانون تنظیم کنند. تخلف از این موضوع منجر به جریمه و تعلیق پروانه کسب خواهد شد.
- ساعات کاری دفاتر اسناد رسمی: دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۴۴ ساعت در هفته در دسترس باشند تا بتوانند معاملات را ثبت کنند.
- مسئولیت خسارت: در صورت ابطال معامله رسمی، فردی که مسئول ابطال است باید خسارت وارده را جبران کند. همچنین، سازمان مربوطه باید معاملات موضوع ماده یک را بیمه کند.
- سند رسمی تقسیم‌نامه: سازمان باید امکان تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه برای املاک دارای نقشه مشخص را فراهم کند و شناسه یکتایی برای هر واحد صادر نماید.
- دستور نقشه و گواهی پایان کار: مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی موظف به صدور دستور نقشه هستند و سازمان باید ثبت آنی این اطلاعات را فراهم کند.
- نسخ و اصلاح قوانین: بر اساس ماده ۱۵ برخی از مواد قانونی موجود نسخ شده و تغییراتی در قانون پیش‌فروش ساختمان اعمال شده است.
- تعریف پیش‌فروش ساختمان: با اصلاح ماده یک قانون پیش فروش ساختمان، تعریف پیش‌فروش گسترش یافته و شامل قراردادهایی که مالک زمین را ملزم به مشارکت در ساخت می‌کنند، نیز شده است.
- اضافه شدن پیوست پروانه ساختمانی: به قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، اضافه کردن متن پروانه ساختمانی به‌عنوان یکی از پیوست‌ها، الزام‌آور است.
مدارک لازم برای طرح دعوای تنظیم سند ملک
برای طرح دعوای ملزم کردن فروشنده به تنظیم سند رسمی خانه یا ماشین یا هر نوع مال منقول و غیرمنقول، خریدار باید دادخواستی همراه با مدارک لازم ارائه دهد. این مدارک عبارتند از:
- مدارک هویتی خریدار
- تصویر قرارداد یا مبایعه‌نامه
- تصویر گواهی عدم حضور
- اظهارنامه رسمی
- تصویر فیش‌ها یا چک‌های پرداختی
- شهادت شهود
- استعلام از اداره ثبت
توضیح تصویر: نمونه فرم درخواست الزام به تنظیم سند رسمی
نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک
در ادامه برای آشنایی با روال قانونی و مراحل الزام به تنظیم سند رسمی باغ، خانه، زمین، آپارتمان …. یک متن نمونه الزام به سند زدن رسمی آپارتمان را می‌بینید.
خواهان: آقای …………
خوانده: آقای …………
موضوع دادخواست و ارزش آن: الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک واحد آپارتمان به شماره پلاک ثبتی …………، مطابق توضیحات این دادخواست به همراه خسارات دادرسی، به ارزش ………… ریال.
دلایل و مستندات پیوست:
فتوکپی مصدق مبایعه‌نامه
استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک
فتوکپی مصدق پرداخت ثمن
فتوکپی مصدق گواهی عدم حضور
شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی،
با سلام و احترام
اینجانب …………. خواهان، به موجب مبایعه‌نامه شماره ……… در تاریخ …………، یک واحد آپارتمان به شماره پلاک ثبتی ……… در بخش ……… تهران، همراه با الحاقات و توابع آن را از خوانده آقای ………… به مبلغ ………… ریال خریداری نموده‌ام و تمام ثمن معامله را نیز به وی پرداخت کرده‌ام. طبق توافق، مقرر شد که خوانده در تاریخ ………… با حضور در دفتر اسناد رسمی شماره ………… تهران، ملک مذکور را به نام اینجانب منتقل نماید.
متأسفانه، در تاریخ مقرر، خوانده از حضور در دفتر اسناد رسمی خودداری کرده و از انتقال رسمی سند ملک امتناع ورزیده. گواهی عدم حضور وی از دفتر اسناد رسمی به پیوست ضمیمه است. بنابراین، با توجه به دلایل مذکور، تقاضای الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی سند شش دانگ این آپارتمان به همراه خسارات دادرسی را دارم.
دادنامه ملزم ساختن فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک
پس از ثبت دادخواست و ارجاع آن به دادگاه، جلسه‌ای برای رسیدگی به موضوع تعیین می‌شود و طرفین دعوی برای حضور در دادگاه دعوت می‌شوند. در صورت احراز حق خریدار، دادگاه حکم به الزام تنظیم سند رسمی به نام خریدار صادر می‌کند. نمونه‌ای از متن دادنامه الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به شرح زیر است:
شماره دادنامه: ………
شماره پرونده: ………
شماره بایگانی: ………
تاریخ: ………
خواهان: آقای ………
خوانده: آقای ………
خواسته: الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک و مطالبه خسارت دادرسی
رای دادگاه
در خصوص دعوی خواهان آقای ……… به طرفیت آقای ……… با موضوع الزام خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی شش دانگ یک واحد آپارتمان به شماره پلاک ثبتی …………، واقع در بخش ………… تهران و مطالبه خسارت دادرسی به مبلغ ………… ریال، با توجه به مبایعه‌نامه شماره ……… مورخه ………… که حاکی از وقوع عقد بیع بین خواهان و خوانده است و نیز اقرار خوانده به معامله در دادگاه و پاسخ استعلام شماره ……… مورخه ………… از اداره ثبت اسناد و املاک بخش ………… تهران که مالکیت پلاک ثبتی مورد نظر را به خوانده تایید کرده است، دادگاه دعوی خواهان را موجه تشخیص داده و با استناد به مواد ۱۰، ۱۹۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳، ۳۳۸ و ۳۶۲ قانون مدنی و مواد ۱۹۸، ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به محکومیت خوانده به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ آپارتمان به شماره پلاک ثبتی مورد دعوی به نام خواهان و پرداخت ………… ریال بابت خسارات دادرسی به خواهان صادر می‌نماید. این رای حضوری است و ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران است.
اجرای حکم الزام به تنظیم کردن سند
پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی، خریدار می‌تواند با مراجعه به واحد اجرای احکام، درخواست اجرای حکم را ثبت کند. در این مرحله، واحد اجرای احکام ابتدا حکم را به فروشنده ابلاغ می‌کند و به او مهلتی ۱۰ روزه می‌دهد تا نسبت به اجرای حکم و تنظیم سند رسمی اقدام نماید.
اگر فروشنده در این مدت نیز از اجرای حکم و تنظیم سند خودداری کند، خریدار باید به واحد اجرای احکام اطلاع دهد. در این صورت، مأمور دادگاه به جای فروشنده اقدام به امضای سند رسمی می‌کند و فرآیند انتقال ملک به خریدار انجام می‌شود.
پس از اجرای حکم و انتقال رسمی ملک، خریدار این حق را دارد که اجرت‌المثل ایام تصرف فروشنده را برای مدت زمانی که از تحویل ملک خودداری کرده، مطالبه نماید. اجرت‌المثل به معنای مبلغی است که بابت استفاده فروشنده از ملک به نفع خریدار در مدت تاخیر در تحویل، به وی تعلق می‌گیرد. این درخواست نیز می‌تواند از طریق مراجع قضایی پیگیری شود.
وکیل الزام به تنظیم سند رسمی
تنظیم دادخواست و تهیه مدارک و مستندات برای موفقیت در دادگاه تنظیم سند ضروری است. در صورت نیاز به مشاوره در خصوص دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، می‌توانید از طریق فرم مشاوره یا شماره‌های درج‌شده در سایت با وکیل پایه یک دادگستری، مهدی نائینی، تماس بگیرید.
سؤالات متداول
دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی کدام دادگاه است؟
رسیدگی به شکایات خریدار ملک از فروشنده بابت سند رسمی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مالی است یا غیر مالی؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خانه یک دعوای مالی محسوب می‌شود، زیرا ارزش ملک در تعیین هزینه دادرسی آن تاثیرگذار است. هزینه دادرسی این دعوا معادل ۳.۵ درصد از ارزش منطقه‌ای ملک تعیین می‌شود.
چگونه می‌توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کرد؟
با ارائه دادخواست به همراه مدارک لازم و ثبت در سامانه ثنا.
در چه مواردی می‌توان دعوای الزام به سند زدن رسمی را مطرح کرد؟
الزام به تنظیم سند رسمی برای آپارتمان، الزام به سند زدن رسمی برای خانه یا ملک، الزام به سند زدن برای ویلا، باغ یا زمین و همینطور ماشین و … .
چه تفاوتی بین سند رسمی و سند عادی وجود دارد؟
سند رسمی اعتبار و ارزش حقوقی بیشتری نسبت به سند عادی دارد.
آیا امکان تنظیم سند رسمی برای ملک رهنی وجود دارد؟
بله، در صورت فک رهن یا موافقت مرتهن.
رسیدگی به دعوای الزام تنظیم سند رسمی چقدر طول می‌کشد؟
به‌طور متوسط حدود ۶ ماه تا یک سال به طول می‌انجامد.
چه شرایطی می‌تواند باعث رد دادخواست الزام به سند زدن رسمی شود؟
عدم ارائه مدارک لازم مثل پایان کار یا صورت‌جلسات تفکیکی.
الزام به تنظیم سند برای ملک مشاع چگونه انجام می‌شود؟
باید ملک ابتدا تفکیک شده و سپس درخواست تنظیم سند برای هر سهم داده شود.
چه موانعی می‌تواند باعث جلوگیری از تنظیم سند رسمی زمین یا ملک و… شود؟
مسائلی مانند عدم مالکیت فروشنده، در رهن بودن ملک، یا مشکلات مالیاتی.
چه تغییراتی در قانون الزام به تنظیم سند رسمی در سال ۱۴۰۳ ایجاد شده است؟
از جمله تغییرات عبارتند از الزام به ثبت در سامانه، عدم پذیرش اسناد غیررسمی و… .
آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی یا غیرمالی است؟
مالی محسوب می‌شود و هزینه دادرسی آن ۳.۵ درصد از ارزش منطقه‌ای ملک است.
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کدامند؟
مدارکی مثل هویت خریدار، تصویر مبایعه‌نامه، اظهارنامه رسمی، و استعلامات.
