ابطال و اصلاح سند رسمی ملک چگونه انجام می شود؟

ابطال و اصلاح سند رسمی در کنار دعوای الزام به تنظیم سند از موضوعات حقوقی پیچیده و حساسی است که در پرونده‌های ملکی به دلایلی مانند اشتباهات اداری، اضافه مساحت، یا صوری بودن سند مطرح می‌شود. اصلاح کردن سند به معنای تغییر و تصحیح آن است، اما در برخی موارد نیاز به ابطال سند رسمی نیز وجود دارد. این فرآیند زمانی اتفاق میفتد که سند صادر شده دارای اشکالاتی باشد که اعتبار قانونی آن را زیر سوال ببرد.

آیا سند مالکیت قابلیت ابطال را دارد؟

ابطال سند مالکیت مستلزم حکم قطعی دادگاه است. برای این کار، درخواست ابطال باید به دادگاه صالح ارائه شده و پس از بررسی مدارک، حکم به ابطال داده شود. سپس این حکم به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌شود و پس از آن، پیشنویس سند مالکیت جدید به متقاضی داده می‌شود.

ماده قانونی اصلاح و ابطال سند مالکیت

مطابق مواد ۲۱ تا ۴۵ قانون ثبت، موارد زیر از جمله شرایطی هستند که ابطال و اصلاح سند  رسمی مالکیت با حکم دادگاه قابل انجام است:

ملکی بر خلاف قانون، ثبت شده باشد: در این صورت، ذی‌نفع می‌تواند از طریق دادگاه تقاضای ابطال ثبت و سند مالکیت را داشته باشد.

وجود تعارض در اسناد مالکیت: در صورتی که بین اسناد مالکیت تعارضی وجود داشته باشد، دارنده سند معارض باید ظرف مهلت قانونی دو ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت، با ارائه دادخواست به دادگاه عمومی صالح، تقاضای ابطال سند مخالف قانون را مطرح کند.

سندی که مخل حقوق دیگران است: اگر سند مالکیت به دلیل اشتباه در عملیات مقدماتی و ثبتی تنظیم شده باشد و این اشتباه به حقوق دیگران لطمه بزند، هیأت نظارت می‌تواند تشخیص دهد و به ذی‌نفع اخطار دهد که برای طرح دعوا و صدور حکم اصلاح به دادگاه مراجعه کند.

اشتباه در تفکیک ملک: اگر در عملیات تفکیک ملک اشتباهی رخ داده و به ثبت رسیده باشد، رسیدگی به آن در صورتی که مخل حقوق دیگران نباشد، برعهده هیأت نظارت است. اما اگر این اشتباه به حقوق دیگران آسیب رسانده باشد، دادگاه صالح رسیدگی خواهد کرد.

مدارک لازم برای طرح دعوای ابطال سند رسمی

برای ارائه درخواست باطل کردن سند رسمی به دادگاه، مدارک زیر مورد نیاز است:

• مدارک هویتی خواهان
• سند رسمی مالکیت
• سند رسمی پیشین (در صورت ابطال آن)
• دلایل و مدارکی که خواهان بر اساس آن‌ها خود را ذی‌نفع می‌داند (مانند قرارداد فسخ‌شده یا مدارکی مبنی بر مالک نبودن طرف مقابل)

مرجع رسیدگی به درخواست ابطال سند رسمی

در موارد مختلف، مراجع صالح برای رسیدگی به درخواست باطل کردن سند رسمی متفاوت هستند. گاهی دادگاه‌ها صلاحیت دارند و در برخی موارد نیز ادارات ثبت اسناد و املاک به دستور هیأت نظارت یا بر اساس قانون، می‌توانند رأساً اقدام به ابطال سند نمایند.

ابطال سند رسمی توسط اداره ثبت

در برخی موارد، اداره ثبت اسناد و املاک بدون نیاز به حکم دادگاه، می‌تواند با دستور هیأت نظارت یا به موجب قانون اقدام به ابطال سند مالکیت کند. این موارد شامل:

• ابطال سند به دلیل صوری بودن
• به دست آمدن سند مالکیت اصلی پس از صدور سند المثنی: اگر مالک سند اصلی را ارائه دهد و با سند المثنی معامله‌ای صورت نگرفته باشد، سند المثنی باطل می‌شود.
• تفکیک ملک و صدور سند جدید: در مواردی که ملک به قطعات مختلف تقسیم شده یا به صورت آپارتمان در آمده و سند جدید صادر شده باشد.
• انتقال ملک مشاع به یک نفر یا تقسیم آن بین مالکین مشاع
• صدور حکم افراز ملک مشاع توسط دادگاه
• وجود سند مالکیت ناقص
• وجود سند معارض: در صورتی که سند مالکیت معارض در مهلت مقرر توسط دارنده آن به دادگاه ارائه نشده باشد، سند مالکیت معارض باطل می‌شود.
• اسناد مربوط به اراضی موات واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها
• اسناد موقوفات عامی که به نام اشخاص صادر شده

ابطال سند رسمی توسط دادگاه

در برخی موارد، قانون ثبت اسناد و املاک صلاحیت رسیدگی به درخواست ابطال سند رسمی را به دادگاه‌های عمومی حقوقی محل وقوع ملک داده است. این موارد شامل:

• ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی و صدور سند مالکیت برای آن
• وقوع تعارض در اسناد مالکیت و احراز آن توسط هیأت نظارت
• ابطال سند مالکیت صادره بر اساس ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت
• ابطال اقدامات سازمان مسکن و شهرسازی که منجر به صدور سند مالکیت به نام دولت شده است.
• ابطال تصمیمات کمیسیون تشخیص ماده ۱۲ قانون زمین شهری
• ابطال معامله‌ای که به دلیل بطلان قرارداد معوض بوده است.

مراحل ابطال سند مالکیت با حکم دادگاه

رسیدگی به دعوای ابطال سند در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی است. در صورتی که مال موضوع دعوا غیرمنقول باشد، مانند زمین یا باغ، رسیدگی به دعوای اصلاح سند رسمی در صلاحیت دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن قرار دارد. به عنوان مثال، اگر دعوای اصلاح سند مالکیت مربوط به ملکی در شهر اهواز باشد، رسیدگی به این دعاوی در صلاحیت دادگاه عمومی و حقوقی اهواز است.

اما اگر مال منقول باشد، مانند خودرو یا جواهرات، دعوا در دادگاهی مطرح می‌شود که خوانده در آن اقامت دارد.

برای رسیدگی به دعوای اصلاح سند رسمی، باید دادخواستی تنظیم و تقدیم دادگاه عمومی و حقوقی شود. دادخواست برگه چاپی مخصوصی است که در آن مشخصات خواهان، خوانده، موضوع دعوی، دلایل و منضمات قید می‌شود. برخی از مهم‌ترین مواردی که باید در دادخواست حقوقی درج شود عبارتند از:

• مشخصات کامل خواهان شامل نام، نام خانوادگی، نشانی محل اقامت، شغل، تحصیلات و …
• مشخصات خوانده شامل نام، نام خانوادگی، نشانی و …
• موضوع دعوا که در اینجا «اصلاح سند رسمی» است.
• دلایل و مستندات که خواهان باید در این بخش کلیه اسناد و مدارکی که خود را بر اساس آن ذی‌حق می‌داند، ارائه دهد. اگر برای اثبات ادعای خود نیاز به شهادت شهود دارد، باید نام و مشخصات شهود را نیز ذکر کند.

1. تقدیم شکایت به دادگاه: فرد یا افرادی که قصد ابطال سند مالکیت را دارند باید شکایت خود را به دادگاه صالح در منطقه ملک مورد نظر ارائه دهند.
2. بررسی شکایت توسط دادگاه: دادگاه شکایت را بررسی کرده و در صورتی که شرایط ابطال وجود داشته باشد، دستور ابطال سند را صادر می‌کند.
3. ابطال سند مالکیت: بر اساس تصمیم دادگاه، سند مالکیت باطل می‌شود و این به معنای لغو کامل اعتبار آن است.
4. تصحیح سند مالکیت: در برخی موارد، دادگاه پس از ابطال، ممکن است دستور تصحیح سند مالکیت را نیز صادر کند. این تصحیح ممکن است شامل تغییر نام مالک، تغییر در مرزها یا دیگر اطلاعات مالکیت باشد.

توضیح تصویر: نمونه دادخواست ابطال و اصلاح سند

نمونه دادخواست ابطال سند مالکیت

خوانده/خواندگان:

1. خوانده ردیف اول: فرد گیرنده سند مالکیت بر اساس ماده 147 قانون ثبت.
2. خوانده ردیف دوم: اداره ثبت اسناد و املاک منطقه‌ای که سند مالکیت المثنی در آن صادر شده است.

خواسته: ابطال سند مالکیت پلاک ثبتی … فرعی از 97 اصلی، مفروز و مجزا از … فرعی ثبت … به شماره سند …، موضوع مواد 146 و 147 قانون ثبت، واقع در بخش … و همچنین درخواست پرداخت تمامی خسارات دادرسی قانونی.

ریاست محترم دادگاه عمومی و حقوقی …

با احترام، اینجانب خواهان پرونده کلاسه فوق به استحضار می‌رساند:

به‌موجب قرارداد شماره … مبادرت به خرید ملکی به مساحت … از خوانده محترم نموده‌ام. با این حال، متأسفانه خوانده با آگاهی کامل از اینکه اینجانب مالک قانونی ملک مذکور هستم و ملک دارای سند رسمی مالکیت می‌باشد، بر خلاف واقعیت، از امتیاز مواد 147 و 148 قانون ثبت سوء استفاده کرده و به‌طور غیرقانونی اقدام به اخذ سند مالکیت نموده است.

لذا با توجه به موارد مذکور و شرح ماوقع، از محضر محترم دادگاه تقاضای رسیدگی و صدور حکم ابطال سند مالکیت پلاک ثبتی … فرعی از 97 اصلی، مفروز و مجزا از … فرعی ثبت … به شماره …، موضوع مواد 146 و 147 قانون ثبت و سایر موارد مندرج در ستون خواسته را دارم. همچنین تقاضای پرداخت تمامی خسارات قانونی دادرسی را نیز دارم.

نحوه اجرای حکم ابطال سند رسمی

پس از صدور حکم دادگاه برای ابطال سند رسمی، نیازی به صدور اجرائیه نیست. با اعلام حکم به اداره ثبت اسناد و املاک، این اداره اقدام به ابطال سند مالکیت می‌نماید.

ابطال سند رسمی انتقال

سند رسمی انتقال مالکیت که به آن «بنچاق» هم گفته می‌شود، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و پس از امضای طرفین، خلاصه آن به اداره ثبت ارسال می‌شود تا انتقال مالکیت ثبت شود.

طرح دعوای باطل کردن سند رسمی انتقال

اگر فردی به جز طرفین معامله، خواستار ابطال سند رسمی انتقال باشد، باید دعوای خود را علیه هر دو طرف معامله مطرح کند. همچنین اگر پس از ثبت سند، انتقالات دیگری بر اساس آن انجام شده باشد، دعوای ابطال باید علیه تمامی دارندگان بعدی سند نیز مطرح گردد.

دلایل ابطال سند رسمی انتقال

دلایل متعددی برای طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال وجود دارد، از جمله:

• بی‌اعتباری معامله: اگر معامله‌ای که مبنای تنظیم سند رسمی انتقال بوده معتبر نباشد (مثلاً شرایط صحت قرارداد رعایت نشده باشد).
• فسخ یا انفساخ معامله: فسخ یا انفساخ معامله اصلی می‌تواند منجر به ابطال سند رسمی انتقال گردد.
• ابطال عملیات اجرایی: اگر عملیات اجرایی که منجر به صدور سند شده باطل شود.
• ابطال رای هیأت داوری: اگر رای هیأت داوری صادره طبق ماده ۱۴۷ قانون ثبت باطل شود.

اصلاح سند رسمی

در مواردی که نیاز به اصلاح سند مالکیت وجود دارد، قانون‌گذار در مقررات جاری موارد خاصی را تعیین کرده که بر اساس آن‌ها می‌توان اصلاح سند را انجام داد. این موارد ممکن است از طریق هیأت نظارت، شورای عالی ثبت، یا حتی روسای واحدهای ثبتی صورت گیرد.

اصلاح سند مالکیت توسط هیأت نظارت یا واحد ثبتی

بر اساس قانون ثبت و آیین‌نامه آن، هیأت نظارت یا اداره ثبت می‌توانند در موارد زیر صلاحیت رسیدگی به تصحیح سند رسمی را داشته باشند:

• اشتباه در سند مالکیت: اگر در اثر بی‌دقتی نویسنده یا مغایرت با سند رسمی، اشتباهی در سند مالکیت رخ داده باشد.
• تغییر وضع مجاور ملک: اگر وضعیت ملک مجاور تغییر کند و حد ملک ثبت‌شده نیز به‌تبع آن تغییر یابد.
• انصراف شهرداری از اجرای طرح اصلاحی پس از اصلاح کردن سند مالکیت و ثبت دفتر املاک
• صدور سند مالکیت وقتی سهم مالک به طور اشتباه اضافه‌تر از تقاضا، آگهی یا منتقل شده
• وجود اضافه یا کسر مساحت: در صورتی که بعد از معامله مشخص شود ملک دارای اضافه یا کسر مساحت است.

اصلاح سند رسمی توسط دادگاه

دادگاه‌های حقوقی در برخی موارد خاص صلاحیت رسیدگی به دعوای اصلاح سند مالکیت را دارند، از جمله:

• اشتباه در عملیات مقدماتی ثبت: اگر اشتباهی در عملیات مقدماتی ثبت رخ داده و منجر به صدور سند مالکیت شده باشد، به شرط اینکه این اشتباه حقوق دیگران را تحت تأثیر قرار دهد.
• اشتباه در تفکیک ملک: اگر اشتباهی در عملیات تفکیک ملک رخ داده و منجر به صدور سند نادرست شده باشد.
• رفع تجاوز و جبران خسارت املاک مصوی ۱۳۵۸ شورای انقلاب

نکاتی که باید در خصوص ابطال و اصلاح سند رسمی بدانید

مغایرت مساحت ملک با سند:

اگر مساحت حقیقی ملک با مساحت ثبت شده در سند مغایرت دارد، می‌توانید بدون نیاز به حکم دادگاه و با مراجعه به اداره ثبت، سند را اصلاح کنید. با پرداخت هزینه‌های مربوطه و به شرط عدم تعرض به حقوق دیگران، اصلاح سند انجام می‌شود.

تداخل نقشه زمین با زمین مجاور:

در صورت وجود تداخل در نقشه یا اختلاف در حریم زمین‌ها، باید به دادگاه صالح مراجعه کرده و دعوی مطرح کنید. پس از صدور حکم نهایی، طرفین ملزم به اصلاح سند مالکیت خود خواهند بود.

تفکیک زمین وراثتی و تعرض به حریم جاده:

اگر تفکیک زمین وراثتی به حریم جاده تعرض کرده باشد و مخل حقوق دیگران نباشد، امکان اصلاح از طریق هیأت نظارت وجود دارد. اما اگر تعرض به حقوق دیگران باشد، نیاز به حکم دادگاه برای اصلاح سند خواهید داشت.

دریافت اخطار ابطال سند از اداره ثبت:

در صورت دریافت اخطار ابطال سند از اداره ثبت، اگر در مهلت دو ماهه دادخواست خود را ارائه ندهید، اداره ثبت حق باطل کردن سند شما را خواهد داشت.

وکیل ملکی برای پرونده های مرتبط با ابطال و اصلاح سند رسمی

ابطال و اصلاح سند رسمی مالکیت دو رویه مهم برای حفظ حقوق مالکیت افراد و جلوگیری از تضییع حقوق قانونی آنان به شمار می‌روند. قانون ابطال سند رسمی با ارائه شرایط خاصی برای ابطال و اصلاح اسناد مالکیت، از سوءاستفاده و تضییع حقوق افراد جلوگیری می‌کند. از جمله دلایل ابطال سند رسمی می‌توان به صوری بودن سند اشاره کرد، که نمونه دادخواست رسمی به دلیل صوری بودن معمولاً با ارائه مدارک معتبر و مستندات قانونی پیگیری می‌شود.

از آنجا که اقدام به موقع و صحیح در پرونده‌های ملکی از اهمیت به‌سزایی برخوردار می‌باشد، در صورت مواجهه با مشکل حقوقی ملکی از طریق شماره‌های مندرج در سایت یا فرم مشاوره اقدام کنید و از راهنمایی‌های حقوقی مهدی نائینی وکیل پایه یک دادگستری بهره‌مند شوید.

سؤالات متداول

ابطال سند مالکیت چگونه ممکن است؟
ابطال سند مالکیت مستلزم حکم قطعی دادگاه است. فرد باید درخواست ابطال را به دادگاه صالح ارائه دهد و پس از بررسی مدارک، اگر شرایط ابطال وجود داشته باشد، حکم به ابطال سند صادر می‌شود.

چه شرایطی باعث ابطال و اصلاح سند رسمی مالکیت می‌شود؟
شرایطی مانند ثبت اشتباه ملک، تعارض در اسناد مالکیت، وجود سندی که حقوق دیگران را نقض می‌کند، و اشتباه در تفکیک ملک می‌تواند منجر به ابطال یا اصلاح سند مالکیت شود.

مدارک لازم برای طرح دعوای ابطال سند رسمی چیست؟
مدارک لازم شامل مدارک هویتی خواهان، سند رسمی مالکیت، سند رسمی پیشین (در صورت وجود)، و دلایل و مدارک دیگر که نشان‌دهنده ذی‌نفع بودن خواهان باشد، است.

آیا اداره ثبت اسناد و املاک می‌تواند بدون حکم دادگاه سند را ابطال کند؟
بله، در برخی موارد مانند صوری بودن سند، اداره ثبت می‌تواند به دستور هیأت نظارت یا به موجب قانون اقدام به ابطال سند مالکیت کند.

مراحل اصلاح سند در اداره ثبت چگونه است؟
برای اصلاح سند در اداره ثبت، باید دادخواستی تنظیم و تقدیم دادگاه عمومی و حقوقی شود. مشخصات خواهان و خوانده، موضوع دعوا، و دلایل و مستندات باید در دادخواست درج شود.

دلایل متداول برای ابطال سند رسمی انتقال چیست؟
دلایل ابطال شامل بی‌اعتباری معامله، فسخ یا انفساخ معامله، ابطال عملیات اجرایی، و ابطال رأی هیأت داوری است.

چگونه می‌توان سند مالکیت را اصلاح کرد؟
اصلاح سند مالکیت ممکن است توسط هیأت نظارت یا دادگاه‌ها انجام شود. در مواردی مانند اشتباه در سند، تغییر وضعیت مجاور ملک، یا وجود اضافه یا کسر مساحت، می‌توان از این مراجع درخواست اصلاح سند کرد.