هر آنچه باید از سرقفلی و نحوه انتقال آن بدانید

سرقفلی حقی است که به مستاجر اجازه می‌دهد نتیجه سال‌ها فعالیت و اعتبارش را از مالک یا کسی که پس از او مغازه را اجاره می‌کند دریافت کند. این حق اختیار تام و بی چون و چرای مالک برای ‌بیرون‌کردن مستأجر را سلب می‌کند. به عبارت دیگر سرقفلی به مستأجران املاک تجاری اجازه می‌دهد با پرداخت مبلغی ناچیز به عنوان اجاره، از ملک استفاده کنند و بعد از اتمام دوره اجاره، آن را تمدید کنند. در پایان دوره اجاره، مستأجر می‌تواند با مالک مذاکره کرده و توافق جدیدی برای اجاره مجدد داشته باشد. سرقفلی بیشتر در املاک تجاری کاربرد دارد و در املاک مسکونی معمولاً استفاده نمی‌شود.

سرقفلی در قانون مدنی

سرقفلی، مفهومی است که حتی قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ در عرف کشور و بین تجار وجود داشت. در سال‌های پیش از ۱۳۷۶، حق کسب و پیشه و سرقفلی به هم نزدیک بودند و با انتقال ملک به شخص دیگر، مالک جدید موظف بود مبلغی به مستأجر بپردازد. اما با تغییرات حقوقی پس از این سال، مالک این حق را پیدا کرد که با پایان دوره اجاره، مستأجر را تخلیه کند و حکم تخلیه را بگیرد.

قانون روابط موجر و مستاجر  (۱۳۵۶)

طبق این قانون موجر یا صاحبخانه:

می‌تواند بدون پرداخت حق کسب پیشه یا تجارت حکم تخلیه یا فسخ را بگیرد:

• اگر مستاجر در عین مستاجره (مورد اجاره) تعدی یا تفریط کرده باشد.
• تغییر شغل بدوم اجازه موجر که عینا هم مشابه شل قبلی نباشد.
• امتناع ورزیدن از پرداخت به موقع اجاره.

موجر با پرداخت تمام حق کسب، پیشه یا تجارت حکم تخلیه را پس از انقضای مدت اجاره می‌گیرد اگر:

• بخواهد خودش یا همسر، فرزندان و یا والدینش در ملک سکونت کنند.
• موجر شخصا بخواهد در محل ملکش تجارت یا کسب و پیشه‌ای برای خود داشته باشد
• موجر قصد تغییر یا نوسازی داشته باشد (باید برای پروانه نوسازی و شهرداری ۶ ماه پس از تخلیه اقدام کند).

وقتی مستاجر عین مستاجره را بدون اطلاع موجر یا دادگاه به شخص دیگری انتقال می‌‌دهد، موجر با پرداخت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت می‌تواند حکم تخلیه بگیرد.

قانون سرقفلی جدید

قانون جدید سرقفلی مغازه، که در ماده‌های شش تا یازده قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ آمده، به عنوان یکی از مقررات اصلی در زمینه اجاره و سرقفلی املاک تجاری موارد زیر را مورد تاکید قرار می‌دهد:

• مستأجر باید در ابتدای قرارداد، مبلغ سرقفلی را به موجر پرداخت کند تا در پایان مدت اجاره، مستحق دریافت حق سرقفلی باشد.
• مالک می‌تواند در انتهای مدت قرارداد اجاره، تمدید اجاره را با مستأجر نپذیرد و تخلیه ملک را درخواست کند، حتی اگر ملک دارای حق سرقفلی باشد. با این حال، باید حق سرقفلی مستأجر را به نرخ روز پرداخت کند.
• مالک و مستأجر می‌توانند به صورت توافقی، مبلغ اجاره را سالانه افزایش دهند یا شرط عدم افزایش مبلغ اجاره را قبول کنند.
• سرقفلی مخصوص اماکن تجاری است و ملاک تجاری بودن نیز پروانه ساختمانی ملک است.
• طبق ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر: اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده‌اند، از شمول این قانون مستثنی هستند و تابع مقررات حاکم بر زمان خود خواهند بود.

ویژگی ‌های حق سرقفلی

حق سرقفلی دارای ویژگی‌های زیر است:

1. حقوق مالی: این حق به عنوان یک دارایی مالی محسوب می‌شود و مستأجر با پرداخت مبلغ مشخصی از منافع ملک تجاری بهره‌مند می‌گردد.
2. غیرمنقول بودن: حق سرقفلی به عنوان یک دارایی غیرمنقول در نظر گرفته می‌شود زیرا مستقیماً به ملک تجاری مرتبط است و نمی‌تواند به طور مستقل منتقل شود.
3. حق شرعی: این حق به عنوان یک حق شرعی در شورای نگهبان مورد تأیید است.
4. ضمانت قراردادی: مبلغ تعیین‌شده به عنوان سرقفلی به عنوان یک ضمانت قراردادی عمل کرده و تأمین مالی برای اجرای تعهدات مستأجر فراهم می‌کند.
5. قابلیت توقیف: حق سرقفلی می‌تواند به عنوان یک ضمانت توقیف شود و در صورت نقض تعهدات مستأجر، برای جبران خسارت استفاده شود.
6. مبلغ توافقی: مبلغ سرقفلی به صورت توافقی تعیین شده و معمولاً مشمول پرداخت مالیات می‌شود.
7. بدون نیاز به سند رسمی: سرقفلی در اختیار مستأجر قرار دارد و برای انتقال آن به دیگران نیازی به تنظیم سند رسمی نیست.

انواع سرقفلی

مفهوم سرقفلی به دو دسته تقسیم می‌شود: حق سرقفلی واقعی و حق سرقفلی مجازی.

حق سرقفلی واقعی

حق سرقفلی مستقیماً به نوع کسب و کار ارتباط ندارد، بلکه به توانایی‌ها و امکانات مکان کسب و کار بستگی دارد. وقتی یک مرکز جدید افتتاح می‌شود، حق سرقفلی به مغازه‌های آن تعلق می‌گیرد و مالک این حق را از طریق قرارداد به مستأجر می‌فروشد. این حق در قراردادهای رسمی باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.

این حق معمولاً زمانی اجرا می‌شود که مالک برای اولین بار ملک تجاری را اجاره دهد. اگر مالک مبلغی به عنوان حق سرقفلی دریافت کند، باید هنگام تخلیه ارزش این حق را به نرخ روز به مستأجر بپردازد. مستأجر نیز می‌تواند با دریافت مبلغ، این حق را به دیگران انتقال دهد، مگر اینکه در قرارداد اولیه این حق از او سلب شده باشد.

توجه: ماده ۴۷۴ قانون مدنی اجازه می‌دهد مستأجر عین مستأجره را به دیگران انتقال دهد، مگر اینکه در قرارداد به مانعی اشاره شده باشد. (این قانون در قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶ مورد استفاده قرار نمی‌گرفت.)

حق سرقفلی مجازی

این حق به شهرت و موفقیت صاحب مغازه بستگی دارد و درآمد حاصل از کسب و کار با توجه به میزان سرمایه‌گذاری تعیین می‌شود. در منابع حقوقی به این حق «حقوق تجاری» یا «سرقفلی مجازی» گفته می‌شود. مهم‌ترین نکته این است که حقوق کسب و پیشه و حق سرقفلی به عنوان دو موضوع متفاوت با اهداف متمایز مورد بررسی قرار می‌گیرند.

تعریف حق کسب و پیشه با مثال

حق کسب و پیشه، حقی است که برای مستاجر در طی مدت اجاره با توجه به شهرت کسبی و توانایی جذب مشتری وی ایجاد می‌شود، صرف نظر از این که مستاجر مال یا وجهی به مالک پرداخته باشد یا نه.

به عبارتی، ایجاد این حق کاملاً به عملکرد مستاجر بستگی دارد و ممکن است ایجاد شود یا نشود. اگر مستاجر در ملک تجاری هیچ فعالیتی نکند، حق کسب و پیشه برای او ایجاد نمی‌شود.

برای مثال، اگر مستاجری مغازه‌ای را برای تعمیرگاه اجاره کند و سالیان سال در آن فعالیت داشته باشد، به‌طوری‌که این محل در ذهن مشتریان گذری و یا بومی به عنوان تعمیرگاه شناخته شود و آن‌ها بارها برای تعمیر ماشین به آن محل مراجعه کنند، این نوع حق که موجب جذب مشتریان بیشتر و اعتبار محل کسب شده، به عنوان حق کسب و پیشه شناخته می‌شود.

طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، اگر مغازه‌ای قبل از سال ۱۳۷۶ به اجاره داده می‌شد، مالک نمی‌توانست با انقضای مدت قرارداد اجاره، ملک را تخلیه کند، حتی اگر مدت اجاره به صورت موقت (مثلاً یک سال) باشد، چرا که به مستاجر، حق کسب و پیشه تعلق می‌گرفت.

فرق سرقفلی با حق کسب و پیشه

مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه به هم شباهت‌هایی دارند، اما تفاوت‌های غیرقابل انکاری نیز بین آن‌ها وجود دارد. تا حدی که نظریه‌هایی که این دو مفهوم را یکسان می‌دانند، که البته نادر و عمدتاً از سوی افرادی غیرحقوقی بیان شده‌اند، کاملاً بی‌اعتبار می‌شود. تفاوت حق کسب و پیشه و سرقفلی در چند نکته اساسی مشخص می‌شود:

1. زمان تعیین حق:

حق کسب و پیشه: این حق پس از عقد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌شود.

سرقفلی: این حق قبل از عقد اجاره به مستأجر داده می‌شود.

2. ارتباط با کسب و کار:

حق کسب و پیشه: به محل کسب و کار و صاحب کسب مرتبط است.

سرقفلی: بدون توجه به کسب و کار، به محل تجاری اختصاص دارد.

3. تعلق به مستأجر یا محل تجاری:

حق کسب و پیشه: به مستأجر تعلق دارد و می‌تواند از طریق سند رسمی منتقل شود.

سرقفلی: به محل تجاری تعلق دارد و می‌تواند به دیگری منتقل شود.

4. نقش مستأجر:

حق کسب و پیشه: مستأجر نقش اساسی در تعیین این حق دارد و براساس نظر کارشناسی محاکم قضایی تعیین می‌شود.

 سرقفلی: در این حق، مستأجر نقش مهمی ندارد و براساس عرف محل توسط موجر تعیین می‌شود.

فرق سرقفلی با مالکیت 

یکی از تفاوت‌های اصلی و اساسی بین مالکیت و سرقفلی این است که حق مالکیت یک حق مطلق است، به این معنا که فردی که مالک یک شیء است می‌تواند هرگونه تصرفی را در مال خود انجام دهد. اما سرقفلی که از اجاره ناشی می‌شود و به مستأجر تعلق دارد، به منافع مال مرتبط است، نه به خود مال. به زبان ساده‌تر، کسی که مالک یک ملک است می‌تواند تغییراتی در آن ملک ایجاد کند، اما مستأجری که حق سرقفلی دارد فقط می‌تواند از آن مکان به عنوان محل کار و تجارت خود استفاده کند و هیچ‌گونه حق تغییر در اصل ملک ندارد.

انتقال حق سرقفلی

سرقفلی به یکی از این ۳ صورت منتقل می‌شود:

الف- اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی

ب- قهری: انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت می‌کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص منتقل می‌شود.

ج-  قضائی: وقتی از طرف مقام قضائی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود در این صورت انتقال قضائی است.

برخی نکات مهم برای واگذاری حق سرقفلی عبارتند از:

• اگر مستأجر بدون رضایت مالک حق سرقفلی را به غیر واگذار کند، مالک می‌تواند با پرداخت نیمی از مبلغ سرقفلی، درخواست تخلیه ملک را بگیرد.
• انتقال حق سرقفلی جرم نیست و می‌تواند با سند عادی یا رسمی انجام شود، اما باید با اجازه مالک باشد مگر اینکه در قرارداد سرقفلی اجازه داده شده یا تابع قانون موجر و مستأجر سال 1376 باشد و مستأجر از انتقال منع نشده باشد.
• اگر مالک به انتقال سرقفلی رضایت ندهد، مستأجر می‌تواند از طریق دادگاه برای انتقال اقدام کند. بهتر است این کار با نظر وکیل سرقفلی انجام شود.

مدارک لازم برای انتقال حق سرقفلی

1. گواهی مالیات مشاغل
2. اصل اجاره‌نامه سرقفلی یا سند مالکیت سرقفلی
3. مدارک شناسایی طرفین معامله
4. استعلام دفترخانه صادرکننده اجاره‌نامه
5. برگه مربوط به مالیات از اداره دارایی و گواهی مالیات مشاغل
6. مجوز و نامه عدم بدهی از سازمان تامین اجتماعی و پرداخت عوارض نوسازی
7. حکم دادگاه در صورت انتقال قضایی و گواهی شورای حل اختلاف در انتقال قهری
8. اصل وکالت‌نامه اگر انتقال توسط وکیل انجام شود
9. استعلام اتوماسیونی از دفترخانه صادرکننده وکالت‌نامه در معاملات وکالتی

سئوالات متداول درباره انتقال سرقفلی

برای داشتن حق انتقال چه عبارتی باید در سند سرقفلی قید شود؟
لازم است عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند به صراحت قید شود.

اگر شخصی بدون داشتن  حق انتقال به غیر ، سرقفلی را منتقل نماید چه خواهد شد؟
انتقال غیر قانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را ساقط می‌کند. سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آنها حتمی است اما نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری منتقل کند و مالک جدید بنای ناسازگاری داشته باشد  تکلیف چه خواهد بود؟
در این گونه موارد باید بدانید:
الف- کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده است پا برجاست.
ب: مالک جدید ملک حق و حقوقی  بیش از مالک سابق ندارد.
ج: مالک جدید باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.

در صورت عدم وجود حق انتقال و عدم رضایت مالک به انتقال، تکلیف مالک سرقفلی چیست؟
در صورتی که مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری نماید، برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند برای اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.

در فرضی که مالک در دسترس نباشد و حق انتقال به غیر وجود نداشته باشد تکلیف چیست؟
زمانی که صاحب سرقفلی به مالک دسترسی نداشته باشد، می‌تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

به ارث بردن سرقفلی

حق سرقفلی به عنوان یک دارایی مالی، به وراث منتقل می‌شود. نحوه تقسیم ارث سرقفلی بر اساس طبقات و درجات وراثت مشخص شده و پس از ثبت درخواست انحصار وراثت در شورای حل اختلاف انجام می‌شود. در این فرآیند، مالیات ارث سرقفلی نیز بین ۳ تا ۱۲ درصد از ارزش معاملاتی آن تعیین می‌گردد.

سئوال: زمانی که سر قفلی ملکی به ورثه به ارث می‌رسد انتقال کل ملک به یکی  از وارث با عدم وجود حق انتقال به غیر  چه حکمی خواهد داشت؟
اگر چه بنابر نظر غالب اساتید، انتقال بین وراث با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می‌شوند، انتقال به غیر نیست اما با توجه به وجود عقیده مخالف، پیشنهاد می‌شود در چنین مواردی نیز از دادگاه مجوز بگیرید.

تعیین قیمت سرقفلی

مبلغ سرقفلی با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود:

• طول مدت اجاره: مدت زمانی که ملک در اختیار مستاجر قرار می‌گیرد، در تعیین مبلغ سرقفلی نقش دارد. دوره‌های اجاره طولانی‌تر معمولاً باعث افزایش این مبلغ می‌شود.
• حسن شهرت مستاجر: شهرت مستاجر نیز به عنوان یک عامل مؤثر در تعیین مبلغ سرقفلی در نظر گرفته می‌شود. مستاجرانی با شهرت بالا ممکن است مجبور به پرداخت مبالغ بیشتری شوند.
• موقعیت جغرافیایی و مرغوبیت مکان: محل قرارگیری ملک و مرغوبیت آن نیز در تعیین مبلغ سرقفلی تأثیر دارد. مکان‌های با موقعیت جغرافیایی بهتر و مرغوب‌تر معمولاً مبلغ بیشتری را طلب می‌کنند.
• شرایط اجاره‌نامه: شرایط و مزایای مندرج در قرارداد اجاره نیز تأثیرگذار است. هرچه شرایط برای مستاجر بهتر و مزایای بیشتری داشته باشد، احتمال افزایش مبلغ سرقفلی بیشتر است.

با توجه به این عوامل، مبلغ سرقفلی با توافق طرفین و با در نظر گرفتن شرایط ملک و مستاجر تعیین می‌شود.

ارزش سرقفلی مغازه چند درصد ملک است؟

میزان حق کسب و پیشه از یک شهر به شهر دیگر و از یک مغازه به مغازه دیگر متفاوت است و درصد مشخصی ندارد؛ اما دو روش برای تعیین اینکه حق کسب و پیشه چند درصد ارزش ملک است، وجود دارد:

روش اول

در این روش، مالکیت سرقفلی و حق کسب و پیشه به‌طور دائمی به شخص ثالثی منتقل می‌شود. درصد حق مالکانه در این روش به شرح زیر است:

• تا 500 میلیون تومان: 10%
• مازاد بر 500 میلیون تا 1 میلیارد تومان: 8%
• بیشتر از 1 میلیارد تا 2 میلیارد تومان: 6%
• مازاد بر 2 میلیارد تا 4 میلیارد تومان: 4%
• بیشتر از 4 میلیارد تومان: 2%

روش دوم

در این روش، مالکیت سرقفلی و حق کسب و پیشه به‌طور موقت به شخص ثالثی منتقل می‌شود. درصد حق مالکانه در این روش به شرح زیر است:

• تا 50 میلیون تومان: 2%
• مازاد 50 تا 100 میلیون تومان: 1%
• بیشتر از 100 میلیون تا 500 میلیون تومان: 0.75%
• مازاد بر 500 میلیون تومان: 0.5%

برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

سند سرقفلی: باید توجه شودکه سند سر قفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه  و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک جلب شود. حتی اگر فرد ( دارنده سرقفلی )حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می‌شود.

شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار است. به بیان دیگر، هدف از خرید باید معلوم و مشخص باشد. خریدار در صورتی که می‌خواهد شغلی غیر از شغل قید شده در اجاره‌نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج نماید. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره‌نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت‌تر خواهد بود.

انتقال: مسئله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است موضوع انتقال است. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد لازم است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می‌خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر؟ علیرغم اینکه این مسئله خطر زیادی در برندارد ولی بهتر است مستاجری که حق انتقال دارد و مدت اجاره اش منقضی شده بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه جدید، حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال نماید. در این صورت ، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را تهدید نخواهد کرد.

برای  فروش سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر.

ب- اخذ مجوز انتقال از  مالک در صورت عدم رضایت.

ج- در صورت وجود حق انتقال لازم است توجه کنید که آیا مدت اجاره اش منقضی  شده یا خیر؟ در صورت انقضاء مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح و سپس مبادرت به انتقال ملک کنید.  لازم به توضیح است که علی رغم اتمام مدت انتقال  باز هم با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد درقانون روابط موجر ومستاجر ۵۶ صحیح است اما با توجه به برخی اختلاف نظرهای موجود، انجام پیشنهاد اخیر بهتر خواهد بود.

مالیات سرقفلی

هنگامی که سرقفلی یک ملک تجاری به شخص دیگری واگذار می‌شود، فروشنده یا خریدار (مطابق توافق با فروشنده) باید مالیات آن را (مبلغی که توسط کارشناسان مشخص می‌شود) پرداخت کنند و در صورت عدم پرداخت، جریمه می‌شوند و بجز مالیات باید جریمه هم بدهند.

نحوه محاسبه مالیات سرقفلی

۲درصد مبلغ و میزان وجهی که برای انتقال و خرید و فروش حق سرقفلی رد و بدل می‌شود باید به حساب امور مالیاتی کشور واریز شود (تنظیم اظهارنامه مالیاتی برای پرداخت آن ضروری است). مثلا اگر ارزش سرقفلی یک ملک تجاری یک میلیارد تومان باشد، مالیات بر سرقفلی آن ۲ درصد یعنی ۲۰ میلیون تومان است.

توجه: مالیات واگذاری سرقفلی فقط مخصوص املاک تجاری است و ملکی که تجاری نباشد مشمول مالیات نمی‌شود، همچنین فرقی ندارد انتقال سرقفلی با سند رسمی انجام شده یا با وکالت رسمی. در هر صورت مالیات سرقفلی باید پرداخت شود.

مالیات بر ارث سرقفلی

در مواردی که سرقفلی به ارث می‌رسد، ابتدا ارزش ملک توسط کارشناسان اداره مالیات تعیین می‌شود. وراث باید ۳۵ درصد از مبلغ کارشناسی را به عنوان مالیات پرداخت کنند (هر کدام از وراث به نسب حق سهمی که می‌برد موظف به پرداخت مالیات نقل و انتقال سرقفلی است.)

توجه: در مورد این سئوال که مالیات سرقفلی به عهده کیست، مفاد قرارداد مشخص می‌کند که صاحب سرقفلی باید مالیات را بپردازد یا کسی که ملک را خریده.

چه تغییراتی در محل سرقفلی مجاز است؟

صاحب حق سرقفلی نمی‌تواند در دیوارها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و در صورت شکایت مالک، صاحب سرقفلی مجبور به تخلیه محل بدون حق سر قفلی می‌شود.

عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است این تصور در آنها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط  تلقی گردد در حالی که چنین تفکری صحیح نیست زیرا تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی‌شود. بنابراین صاحب سرقفلی می‌تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد اما پیشنهاد می‌شود در این مورد حتماً با وکلاء وکارشناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم صورت گیرد.

باطل کردن قرارداد حق سرقفلی

مالک در سه حالت زیر می‌تواند قرارداد سرقفلی را باطل کند و مستاجر باید به او حق کسب و پیشه یا تجارت را بپردازد:

۱. نوسازی یا بازسازی ملک

۲. استفاده از ملک برای کسب و کار شخصی 

۳.نیاز به ملک برای سکونت

در صورت وجود هر یک از این شروط امکان فسخ قرارداد برای مالک وجود دارد. (با پرداخت حق کسب، پیشه یا تجارت به مستاجر).

دعاوی سرقفلی

دعاوی مربوط به سرقفلی در حقوق ملکی و اجاره به عنوان یکی از مسائل حساس و پیچیده مطرح می‌شوند. انواع مختلفی از دعاوی ممکن است در این زمینه پیش آید که برخی از آنها عبارتند از:

• دعاوی مطالبه حق سرقفلی: در این دعاوی، مستاجر ادعا می‌کند که بر اساس توافق قبلی با مالک، حق سرقفلی را پرداخت کرده و اجاره با تخفیف برای مدت معین به او اعطا شده است. اگر مالک از اجرای تعهدات خود سر باز زند، مستاجر می‌تواند دعوای مطالبه حق سرقفلی را مطرح کند.
• دعاوی تمدید حق سرقفلی: اگر مدت حق سرقفلی به پایان برسد و مستاجر بخواهد استفاده از ملک را ادامه دهد، او می‌تواند دعوای تمدید حق سرقفلی را مطرح کند تا مالک به تمدید قرارداد موافقت کند.

• دعاوی تخلیه ملک: اگر مالک به دلایلی مانند نقض تعهدات مستاجر یا نیاز به استفاده شخصی از ملک، بخواهد مستاجر را از ملک خارج کند، می‌تواند دعوای تخلیه ملک را مطرح کند.
• دعاوی مربوط به انتقال منافع: اگر مالک بخواهد منافع ملک را به شخص دیگری منتقل کند، مستاجر می‌تواند از حق اولویت خود برای تجدید قرارداد و ادامه حق سرقفلی استفاده کند که ممکن است به دعوای مربوط به انتقال منافع منجر شود.

مدارک لازم برای طرح دعوی مطالبه حق سرقفلی

برای طرح دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، خواهان نیاز به تهیه و ارائه مدارک مرتبط دارد. hdk مدارک عبارتند از:

1. رسید ثبت نام و احراز هویت: رسید ثبت نام و احراز هویت ثنا که شامل نام کاربری و کلمه عبور متقاضی است. این رسید در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی قابل ثبت است.
2. مدارک هویتی خواهان
3. قرارداد اجاره
4. میزان مالیات سرقفلی: مدرک مربوط به پرداخت مالیات سرقفلی که به عنوان دلیل مطالبه حق سرقفلی مطرح می‌شود. میزان مالیات سرقفلی معمولاً دو درصد از وجوه دریافت شده است.
5. سایر مدارک: هر مدرک دیگری که ممکن است به عنوان دلیل یا شواهد درخواستی مطرح شود.

توجه:‌ قبل از طرح دعوی، با یک مشاور حقوقی یا وکیل متخصص مشورت کنید تا مطمئن شوید که تمام مدارک لازم به درستی تهیه شده و دعوا به درستی ارائه خواهد شد.

دادگاه مخصوص رسیدگی به دعاوی سرقفلی

از نظر صلاحیت ذاتی، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوی مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دادگاه حقوقی است و رسیدگی از دادگاه بدوی آغاز می‌شود. اگر دعوا در مراحل بالاتر، مانند تجدیدنظر، مطرح باشد و شخص ثالثی به ادعای مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، دعوا کند، رسیدگی به دعوای ثالث از همان مرجع آغاز می‌گردد. برای رسیدگی به پرونده‌های حق سرقفلی، دو مورد مهم باید در نظر گرفته شود:

• مطالبه اجور معوقه یا سرقفلی: در صورتی که دعوا مربوط به مطالبه اجور معوقه یا سرقفلی باشد و مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت در دعوا ادعا شود، این نوع دعاوی در دادگاه محل اقامت خوانده (مستاجر) مطرح و رسیدگی می‌شود.
• تخلیه، تجویز انتقال منافع، و اجرات المثل: اگر دعوا مرتبط با تخلیه ملک، تجویز انتقال منافع یا مطالبه اجرت المثل باشد، این نوع دعاوی در دادگاه محل وقوع ملک (ملک مورد اجاره) قابل رسیدگی است.

نقش وکیل ملکی در دعاوی مرتبط با سرقفلی

عدم آشنایی مکفی با قوانین ملکی می‌تواند سال‌ها زحمت یک شخص را از بین ببرد. بنابراین هم در زمان عقد قرارداد اجاره و سرقفلی بهتر است با یک وکیل ملکی مشورت کنید و هم زمانی که قصد طرح دعاوی یادشده در بالا را دارید. برای مشاوره با مهدی نائینی در زمینه سرقفلی، طرح دعوا و یا بستن قرارداد با مالک و یا انتقال سرقفلی کافی است از طریق شماره‌های مندرج در سایت اقدام کنید یا از باکس مشاوره حقوقی درخواست خود را ارسال کنید.

سئوالات پرتکرار

سرقفلی مال منقول است یا غیر منقول؟‌‌‌
غیرمنقول.

آیا می‌توان سرقفلی را بدون اجازه مالک به فروش رساند؟
خیر. در صورت فروش بدون اجازه، مالک می‌تواند از مستاجر شکایت کند و دستور تخلیه بگیرد.

چند نوع سند سر قفلی وجود دارد؟
۲ سند: سرقفلی با سند عادی و سرقفلی با سند رسمی.

شرایط انتقال سرقفلی در صورتی که سند سرقفلی عادی باشد چیست؟
هنگامی که سند سر قفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده، صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی ملک را منتقل کند مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.

آیا به سرقفلی مالیات تعلق می‌گیرد؟
بله ۲ درصد مبلغ انتقال باید به عنوان مالیات پرداخته شود. مالیات بر ارث سرقفلی هم ۳۵ درصد است.

در صورتی که سند سرقفلی  رسمی باشد انتقال چگونه انجام خواهد شد؟
باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر دارد یا خیر؟ اگر مالک سر قفلی حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند.

اعطای نمایندگی یا وکالت برای استفاده از محل سرقفلی چه حکمی دارد؟
دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه ( سرقفلی ) را در پی داشته باشد.

اجاره دادن محل سرقفلی چه حکمی دارد؟
اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضائی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.