رای وحدت رویه شماره 811

آیا کاربرد رای وحدت رویه 811 در خصوص فروش مال غیر میباشد؟

اساسا آرا وحدت رویه زمانی صادر میشوند که در خصوص یک موضوع دو یا چند رای متفاوت از محاکم صادر شده باشد. هیچ الزامی هم در خصوص اینکه محاکم صادر کننده رای در یک مجتمع قضایی یا شهر یا استان باشند وجود ندارد. برای مثال ممکن است شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی بندر عباس در پرونده مطالبه خسارت تاخیر تادیه به استناد ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی به نحوی صدور رای نموده باشد که خواهان خسارت محکوم به بی حقی گردد از طرفی شعبه 4 دادگاه عمومی حقوقی اردبیل نیز در خصوص همین موضوع مشابه رای به محکومیت خوانده دعوی صادر نموده باشد.

در این صورت با توجه به اختلاف نظر پیش آمده و صدور آرا متفاوت در خصوص یک موضوع مشابه هر یک از طرفین میتوانند از دیوان عالی کشور تقاضای صدور رای وحدت رویه نمایند. همان طور که از نام این رای بر می آید، رای وحدت رویه در رویه قضایی در خصوص دو موضوع مشابه وحدت ایجاد مینماید و در جاییکه امکان تفاسیر متعدد از یک ماده قانونی وجود داشته باشد رای وحدت رویه مسیری مشخص و قطعی جهت صدور رای تعیین مینماید.

علت صدور رای وحدت رویه شماره 811

همانطور که توضیح داده شد به دلیل صدور دو رای متفاوت در یک موضوع خاص دیوان عالی کشور ورود پیدا کرده و رایی صادر مینماید که مقیاس قرار بگیرد. ماده 390 قانون مدنی مقرر میدارد «اگر بعد از قبض ثمن مبیع کلا یا جزاء مستحق للغیر درآید بایع ضامن است اگرچه تصریح به ضمان نشده باشد» در ادامه ماده 391 همان قانون مقرر میدارد « درصورت مستحق اللغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید».
از مفاد این دو ماده برمی آید که اگر شخصی مال منقول یا غیر منقولی مثلا ملکی را از شخصی خریداری نماید و بعد مشخص شود فروشنده مالک مال فروخته شده نبوده و ملک متعلق به دیگری بوده است باید علاوه بر استرداد ثمن معامله جبران خسارت خریدار را نیز نماید. اما موضوع ارجاعی به دیوان عالی کشور که منجر به صدور رای وحدت مذکور شده است از این قرار است که طی دعوایی مطرح در دادگستری کردستان دادگاه علی رغم اینکه مبیع مستحق اللغیر درآمده است خوانده را صرفا به پرداخت ثمن دریافتی محکوم نموده و در خصوص غرامات (خسارت وارده بر مشتری و قیمت روز ملک) حکم به بی حقی خواهان صادر نموده است اما همین حکم در مرحله تجدید نظر نقض شده و خواندگان محکوم به پرداخت ارزش روز ملک به خواهان میشوند. اما در پرونده دیگر مطرح در استان قزوین در رای بدوی فروشنده محکوم به پرداخت قیمت روز ملک به خریدار در بیع فاسد میشود اما همین رای در دادگاه تجدیدنظر استان نقض شده و خواهان اولیه را صرفا مستحق دریافت ثمن پرداختی و خسارت تاخیر تادیه از تاریخ فروش لغایت روز پرداخت میداند.

رای وحدت رویه 811

نظر به اختلاف حاصله بین دو رای اصداری از شعب تجدید نظر دو استان موضوع جهت اتخاذ تصمیم و ایجاد رویه واحد به دیوان عالی کشور ارجاع و جلسه هیات عمومی در همین خصوص تشکیل میشود و نهایتا پس از شور و مشورت در خصوص دو موضوع و تفاسیر مختلفی که از رای وحدت رویه شماره 733 بعمل آمده است اقدام به اتخاذ تصمیم به شرح ذیل مینمایند.

متن رای وحدت رویه 811

با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همانگونه که در رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارت از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است.

بنا به مراتب، رای شعبه دوم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آرا صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود. این رای طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیرآن لازم الاتباع است.

تحلیل رای در خصوص مستحق اللغیر درآمدن مبیع و فروش مال غیر

در یکی از موارد ارجاعی به دفتر اینجانب خریدار معامله ای در سال 1391 صورت داده و قطعه زمینی را به ارزش 700 میلیون ریال خریداری نموده بودند. به دلیل عدم تحویل ملک و عدم تنظیم سند توسط فروشنده نامبرده مراجعات مکرری به اداره ثبت اسناد و املاک منطقه داشته و نهایتا متوجه میشوند پلاک ثبتی فروخته شده به ایشان اصلا متعلق به فروشنده نمیباشد. به همین استناد به جرم فروش مال غیر علیه فروشنده اقدام به طرح دعوی مینماید و نهایتا فروشنده محکوم به تحمل دو سال حبس میگردد که با وساطت اطرافیان اعلام رضایت صورت میپذیرد و نامبرده از زندان آزاد میشود. در این مثال اقدام صورت گرفته از جنبه حقوقی مستحق للغیر درآمدن مبیع و از جنبه کیفری فروش مال غیر میباشد. اما حبسی که منتهی به استرداد ثمن و غرامات به خریدار نشده است چطور میتواند ضرر وارده به وی را جبران نماید.

.

.

در صورتیکه قانونگذار صرف حبس را جهت تنبیه مجرم و برقراری نظم عمومی کافی بداند حق تضییع شده از خریدار در اثر کاهش ارزش پول چه میشود؟ آیا این رویه نمیتواند منجر به توسعه و بسط جرم در جامعه باشد؟ چه بسا بسیاری از افراد بدون ترس از محبوس شدن دست به چنین اقدامی زده و کسب درآمد خود را از این طریق عملی نمایند.

صدور رای وحدت رویه که به درستی جانب حق را گرفته و بر اساس رعایت انصاف و عدالت در جامعه صادر شده است جلوی سو استفاده افراد شیاد را گرفته و موجب میشود هیچ حقی از خریداری که علم به فساد معامله و سوء نیت فروشنده نداشته است تضییع نشود.

افزایش چشم گیر قیمت املاک در نظام اقتصادی بیمار کشور ما موجب شده است بسیاری از افراد فروش ملک خود را منوط به خرید همزمان ملکی دیگر نمایند چرا که در بسیاری از موارد رشد قیمت ظرف بازه زمانی کوتاهی موجب شده است فروشنده ی یک ملک پس از گذشت یک ماه بلکه یک هفته از فروش ملک خود امکان خرید همان ملک با همان مبلغ ثمن را نداشته باشد، چطور در چنین شرایطی میتوان مدعی شد حکم به استرداد ثمن پرداختی توسط خریدار به وی و پرداخت خسارت تاخیر تادیه بر اساس شاخص بانک مرکزی که بسیار متفاوت با نرخ تورم اصلی در نظام اقتصادی میباشد میتواند جبران خسارات و غرامات وارده بر خریدار را نماید؟

لذا علی رغم مخالفت بعضی از حقوقدانان با رای وحدت رویه شماره 811 دیوان عالی کشورکه در تکمیل و تفسیر رای 733 همان مرجع صادر شده است، میتوان به واقع مدعی شد صدور این رای وحدت رویه از بهترین دستاوردهای هیات عمومی دیوان عالی کشور و نزدیکترین آرا به رعایت و برقراری عدالت و انصاف در جامعه میباشد.