افزایش اجاره بها در سال ۱۴۰۴؛ سقف قانونی، حقوق مستأجر و اختیارات صاحبخانه
افزایش اجاره بها یکی از مهمترین دغدغههای مستأجران و صاحبان ملک در سالهای اخیر بوده است. همزمان با رشد نرخ تورم و نوسانات شدید بازار مسکن، دولت ناگزیر به مداخله در این حوزه شد تا از فشار اقتصادی بر مستأجران بکاهد و تا حدی ثبات را به بازار بازگرداند. در همین راستا، قانون تعیین سقف افزایش اجاره در سال ۱۴۰۴ تصویب و اجرایی شده است.
در این مقاله، بهصورت دقیق و کاربردی بررسی میکنیم: سقف قانونی بالا بردن مبلغ کرایه خانه در سال ۱۴۰۴ چقدر است؟ این قانون شامل چه قراردادهایی میشود؟ حقوق مستأجر در برابر افزایش غیرقانونی چیست؟ شرایط تمدید قرارداد و صدور حکم تخلیه چگونه است؟
فهرست مطالب
- چرا دولت برای اجاره سقف تعیین کرد؟
- سقف قانونی افزایش کرایه در سال ۱۴۰۴
- اگر صاحب ملک بیش از سقف قانونی مبلغ را زیاد کند چه می شود؟
- استثناهای مرتبط با نرخ تورم استان ها
- فرمول محاسبه رهن و اجاره چگونه است؟
- ثبت الکترونیکی؛ یک الزام قانونی
- تمدید رایگان قرارداد اجاره خانه چگونه انجام میشود؟
- شرایط صدور حکم تخلیه در سال ۱۴۰۴
- نکات حقوقی مهم در تنظیم قرارداد بین مالک و مستاجر
- چرا در تنظیم این قرارداد مشاوره حقوقی مهم است؟
- سوالات متداول
چرا دولت برای اجاره سقف تعیین کرد؟
بازار مسکن طی سالهای اخیر با رشد نامتعارف قیمتها مواجه بوده است؛ رشدی که متناسب با توان مالی بخش بزرگی از جامعه نبود. به همین دلیل، دولت با هدف:
- حمایت از مستأجران
- کاهش اختلافات موجر و مستأجر
- جلوگیری از هرجومرج قیمتی در بازار
اقدام به تصویب مقرراتی برای کنترل بازار کرد.
سقف قانونی افزایش کرایه در سال ۱۴۰۴
بر اساس قانون جدید و مصوبات اجرایی سال ۱۴۰۴:
- سقف بالا بردن اجاره در شهر تهران: حداکثر ۲۶ درصد
- سقف در سایر شهرها و شهرستانها: حداکثر ۲۰ درصد
به بیان ساده، مالک حق ندارد در زمان تمدید قرارداد، مبلغ را بیش از این میزان بالا ببرد. هر شرط یا توافقی که برخلاف این سقف باشد، فاقد اعتبار قانونی است.
اگر صاحب ملک بیش از سقف قانونی مبلغ را زیاد کند چه می شود؟
در صورتی که مالک برخلاف قانون، اقدام به افزایش کرایه بیش از حد مجاز کند:
- مستأجر حق اعتراض و پیگیری قانونی دارد
- امکان شکایت از صاحب ملک وجود دارد
- اگر مشاور املاک چنین قراردادی تنظیم کند، قابل پیگرد است
- قرارداد تنظیمشده میتواند از نظر حقوقی با ایراد مواجه شود
این قانون صرفاً توصیهای نیست و ضمانت اجرا دارد.
استثناهای مرتبط با نرخ تورم استان ها
بر اساس ماده ۷ قانون ساماندهی بازار مسکن و اجارهبها (مصوب ۱۴۰۳):
اگر نرخ تورم عمومی در یک استان بیش از ۳۰ درصد باشد،شورای عالی مسکن میتواند مجوز افزایش مبلغ تا حداکثر ۵۰ درصد نرخ تورم عمومی را صادر کند.
این موضوع:
- بهصورت استانی بررسی میشود
- نیازمند تصویب و اعلام رسمی است
- بهصورت خودکار اعمال نمیشود
فرمول محاسبه رهن و اجاره چگونه است؟
اگرچه قانون سقف افزایش را مشخص کرده، اما تعیین مبلغ پایه همچنان بر اساس عرف بازار انجام میشود.
محاسبه رهن (ودیعه):
معمولاً:
-
بین یکچهارم تا یکششم ارزش ملک
مثال: اگر ارزش ملکی ۱۰ میلیارد تومان باشد: حدود ۲.۵ میلیارد تومان میتواند بهعنوان ودیعه در نظر گرفته شود.
محاسبه کرایه:
بهطور عرفی:
-
به ازای هر ۱ میلیون تومان ودیعه: حدود ۳۰ تا ۴۰ هزار تومان اجاره ماهانه
ثبت الکترونیکی؛ یک الزام قانونی
بر اساس ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن:
- تنظیم کرایه نامه کاغذی دیگر معتبر نیست
- ثبت قرارداد اجاره باید بهصورت الکترونیکی انجام شود
- دریافت کد رهگیری الزامی است
ثبت اجارهنامه از طریق سامانه خودنویس به نشانی: amlak.murd.ir و بدون پرداخت هزینه انجام میشود.
تمدید رایگان قرارداد اجاره خانه چگونه انجام میشود؟
با اجباری شدن ثبت الکترونیکی، تمدید قرارداد اجاره نیز:
- بدون مراجعه به بنگاه
- بدون پرداخت هزینه
- از طریق همان سامانه
امکانپذیر است.
مستأجر و صاحب خانه با ورود به سامانه، اطلاعات قرارداد قبلی را ثبت و قرارداد جدید را ایجاد میکنند و کد رهگیری جدید دریافت میشود.
شرایط صدور حکم تخلیه در سال ۱۴۰۴
مالک تنها در شرایط مشخصی میتواند برای تخلیه ملک اقدام کند، از جمله:
- پایان مدت قرارداد
- عدم پرداخت اجاره بها
- تخلف مستأجر از مفاد قرارداد
- انتقال ملک به شخص ثالث بدون اجازه
در صورتی که قرارداد هنوز منقضی نشده باشد، ابتدا باید دعوی فسخ قرارداد مطرح شود. رسیدگی به دعاوی تخلیه طبق قانون جدید، در صلاحیت دادگاه صلح محل وقوع ملک است.
نکات حقوقی مهم در تنظیم قرارداد بین مالک و مستاجر
برای جلوگیری از اختلافات آینده، در قرارداد اجاره حتماً به این موارد توجه شود:
- درج دقیق تاریخ شروع و پایان قرارداد
- تعیین شفاف مبلغ و نحوه پرداخت
- مشخص کردن شرایط فسخ
- تعیین ضمانت اجرای تخلف طرفین
- ذکر شرایط تخلیه و تحویل ملک
- رعایت سقف قانونی افزایش قیمت
چرا در تنظیم این قرارداد مشاوره حقوقی مهم است؟
بخش زیادی از دعاوی موجر و مستأجر، ناشی از این موارد است:
- قراردادهای ناقص
- شروط غیرقانونی
- عدم آگاهی از مقررات جدید
استفاده از مشاوره حقوقی یا تنظیم قرارداد توسط وکیل، ریسک اختلافات و دعاوی را کاهش میدهد. برای مشاوره حقوقی در مورد اجاره ملک میتوانید با شمارههای مندرج در سایت تماس بگیرید و از مشاوره حقوقی مهدی نائینی وکیل پایه یک دادگستری استفاده کنید.
سوالات متداول
۱. آیا ثبت الکترونیکی اجاره نامه اجباری است؟
بله، ثبت قرارداد در سامانه خودنویس الزامی است.
۲. آیا در طول مدت قرارداد میتوان کرایه را افزایش داد؟
خیر، فقط در صورت وجود شرط معتبر و قانونی در قرارداد میتوان این کار را کرد.
۳. اگر مستأجر مبلغ تعهدشده را پرداخت نکند، چه باید کرد؟
در صورت استمرار عدم پرداخت، امکان طرح دعوای تخلیه وجود دارد.
۴. آیا حکم تخلیه قبل از پایان قرارداد صادر میشود؟
در صورت تخلف مستأجر، بله؛ اما باید مسیر قانونی آن طی شود.
