تخلیه مورد اجاره به استناد تعدی و تفریط

تعاریف تعدی و تفریط در قانون مدنی حاکی از آن است که برای تحقق تعدی و تفریط در اصل باید الزاماتی وجود داشته باشد که این الزامات ممکن است در قالب شرط و با موضوع تکلیف انجام عملی خاص یا منع از انجام کاری نسبت به عین مستأجره باشد. بر این اساس بود که در مورد تغییر نحوه استفاده گفته شد که این موضوع نفساً تعدی و تفریط است؛ اما به دلیل اهمیت در قالب جداگانه و مجزایی از سوی قانون‌گذار مورد توجه قرار گرفته است و هم از این بابت بود که تعیین شغل در اجاره‌نامه را جزء شرایط طرح دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل ذکر کردیم.برای تحقق دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط اولین شرط وجود الزامات قراردادی یا عرفی است که این دو را به ترتیب مورد بررسی قرار می‌دهیم:

تعدی و تفریط نسبت به عین مستأجره در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ از جمله مواردی است که موجد حق تخلیه، بدون پرداخت حق کسب و پیشه برای موجر می‌باشد که به موجب بند ۸ ماده ۱۴ قانون مزبور به صراحت مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفته و مقرر شده است: «در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط نماید»

اگرچه تعدی و تفریط در قانون روابط موجر و مستأجر تعریف نشده لیکن در قانون مدنی به صراحت مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفته است. ماده ۹۵۱ قانون مدنی «تعدی» را چنین تعریف نموده است: «تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری» و ماده ۹۵۲ همان قانون در مورد تفریط بیان می‌دارد: «تفریط عبارت است از ترک عمل که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است» و آنچه از تعریف تعدی برمی‌آید این است تعدی عملی خارج از عرف و قرارداد است از این‌رو اگر فعلی خارج از قرارداد یا عرف نسبت به عین مستأجره از سوی مستأجر انجام شود عمل داخل در تعدی و چه بسا موجد حق تخلیه برای مالک باشد در حالی که تفریط نوعی ترک فعل است که ممکن است مستأجر را با خطر تخلیه مواجه سازد.

به دیگر سخن اگر مستأجر برابر قرارداد یا حتی عرف ملزم به انجام عمل خاصی نسبت به عین باشد و از آن خودداری نماید مرتکب تفریط نسبت به عین مستأجره شده است. در حالی که اگر برابر قرارداد یا عرف ملزم به عدم انجام عملی خاص نسبت به عین مستأجره بود و نسبت به انجام آن عمل اقدام کرده مرتکب تعدی نسبت به عین مستأجره شده است. از آنجا که عین مستأجره محل کسب درآمد و امرار معاش مستأجر است عملاً به ندرت مشاهده می‌شود که مستأجر نسبت به عین مستأجره تفریط نماید. مثلاً از برف‌روبی پشت‌بام عین مستأجره خودداری کند تا به ملک آسیب برسد. بنابراین آنچه بایستی مورد بحث قرار گیرد تعدی است. اغلب مستأجرین به دلیل انجام برخی اعمال خارج از عرف و قرارداد مورد اعتراض و طرف دعوی مالک قرار می‌گیرند. مثلاً خراب کردن دیوار قسمتی از عین مستأجره یا تقسیم عین مستأجره به چند قسمت مجزی که ما به روال سابق این کتاب بدواً شرایط حاکم بر این دعوی را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

الزامات حقوقی قراردادی

برای تحقق تعدی تفریط به جهت تخلف از الزامات قراردادی، لازم است در قرارداد الزامی به صورت ضمنی یا صریح پیش‌بینی شده باشد در غیر این صورت حداقل تعدی و تفریط به جهت تخلف از الزامات قراردادی ممکن نیست.الزامات قرارداد ممکن است به دو صورت مورد توجه طرفین عقد اجاره قرار گیردبه صورت الزام به انجام عملی؛ مثل اینکه شرط شود مستأجر هر سال نسبت به نقاشی داخل عین مستأجره اقدام نمایدیا منع از انجام عملی؛ مثل اینکه موجر شرط نماید که مستأجر حق ندارد درب سمت چپ عین مستأجره را مسدود نمایدکه البته این رویه در قراردادهای اجاره معمول نیست و اغلب اساسی‌ترین شرایطی که در قرارداد اجاره به صورت شرط پیش‌بینی می‌شودالزام به عدم تغییر شغل و عدم انتقال است که جداگانه در بندهای ۱ و ۷ ماده ۱۴قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مورد توجه قانون‌گذار قرار گرفته است.

الزامات قراردادی

قسمت بحث برانگیز موضوع در مورد الزامات اذن ضمنی در قرارداد می‌باشد و مناقشه آنجا ظاهر می‌شود که از یک طرف بر مستأجر شرط می‌گردد که حق تغییرات جزیی در مورد اجاره را بدون اذن کتبی موجر ندارد و از طرف دیگر محل برای شغلی اجاره داده می‌شود که با رعایت شرط امکان عملی انجام شغل وجود ندارد که در این خصوص رأی شماره ۴۱۷ شعبه ۱۳ دیوان‌عالی کشور که پس از اعلام اشتباهنسبت به رأی شماره ۹۰۲۳ شعبه ۱۵ دادگاه تجدیدنظر در مورخه ۷/۱۱/۱۳۸۰صادر شده است قابل توجه می‌باشد که مقرر می‌دارد:

اولاً : اذن تغییرات با قید این‌که مورد اجاره برای دایر کردن پانسیون به مستأجر داده شده به او تفویض گردیده و بر بند ۷ اجاره‌نامه { مبنی بر اینکه مستأجر حقی برای تغییر جزیی و کلی در بنا بدون موافقت کتبی موجرین ندارد} عملاً ارزش و اثری بار نیست.

ثانیاً : برابر عرف و متعارفاً برای محلی که در پنج طبقه با مساحتی حدود ۱۴۷۵متر مربع احداث شده در ۵/۵۴۳ متر مربع و برای اشتغال به محل پانسیون این مقدار تغییرات قابلیت پذیرش دارد؛ زیرا مادام که محل برای سکونت اجاره داده نشده باشدو دایر کردن پانسیون درحد استفاده از مهمان‌پذیر یا هتل است که موجرین به خصوصیت عقد اجاره‌ای که منعقد نموده‌اند با تبعات حاصل و قابل تصور آن واقف بوده و به همین جهت هم کلیه کارشناسان در نظرات ابرازی تغییرات مستأجر را برای بهتر استفاده کردن عنوان نموده‌اند…»

  تخلیه به جهت تعدی و تفریط

احداث دیوار حائل بین دو مغازه و دعوی تقابل مبنی بر تعدی و تفریط با احداث بالکن

پرونده کلاسه ………..شعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید بهشتی تهراندادنامه شماره ………………..خواهان: آقای رضا …….. با وکالت خانم محبوبه طالب زاده و رقیه محسنی به نشانی: ……….خواندگان: آقا….، ندا ……. با وکالت آقای مهدی زینالی به نشانی: تهران، میدان هفت تیر ضلع شمال غربی، کوچه شهید مازندرانی، پ ۴، طبقه ۶، واحد ۱۴ – ۴- آقای رسول ….. ۵- احمد کریمی۶-مصطفی …….همگی به نشانی تهران خیابان کارگرجنوبی……………………………

خواسته: تخلیه

گردشکار: خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی در وقت مقرر دادگاه به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل است و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید:

رای دادگاه

در خصوص دعوی خواهان (رضا….. با وکالت خانم‌ها……….به طرفیت خواندگان (۱-داود،۲- نرگس،۳- ندا هر سه مردای فرید و با وکالت آقای مهدی زینالی ۴- رسول …….. ۵- احمد …….. ۶- مصطفی ……. ) دایر بر صدور حکم تخلیه مورد اجاره (مغازه نانوایی) به لحاظ تعدی و تفریط (احداث دیوار حائل) صرف نظر از اینکه احداث دیوار حائل بین دو باب مغازه متصل به هم تعدی و تفریط محسوب می شود یا خیر؟نظر به اینکه موضوع اجاره شش دانگ هر یک از دو باب مغازه متصل به هم بودهویکی از مغازه ها نیز انبار مغازه دیگر بوده است و دعوی خواهان نیز مقرون به هیچ دلیل قاطعی نبوده است. بنابراین، دعوی ایشان غیر موجه تشخیص و محکوم به بطلان می شود رای صادره ظرف ۲۰ روز تجدید نظر پذیر است.

رای دادگاه

رئیس شعبه هفدهم دادگاه عمومی حقوقی تهران-شیرزادشعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران پرونده های کلاسه وشعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهراندادنامه شمارهخواهان ها : خانم ندا دیبا داوود با وکالت آقای مهدی زینالیبه نشانی: تهران، ضلع شمال غربی میدان هفت تیر، کوچه مازندرانی، پلاک ۴، طبقه ۶ واحد ۱۴آقای …………. با وکالت آقای سید خالص حسینیان به نشانی خ کریمخان زندخواندگان: آقای حاج رضا………… با وکالت آقایخواسته ها: تجویز انتقال منافع به غیر – تقابل گردشکار- خواهان دادخواستی به خواسته فوق بطرفیت خوانده بالا تقدیم داشتهکه پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونیدر وقت فوق العاده دادگاه به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل است و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید.

رای دادگاه

در خصوص دعوی خواهان ها (۱-ندا ۲-دیبا۳- داود با وکالت آقای مهدی زینالی)بطرفیت خوانده (رضا………..با وکالت آقای سید خالص حسینیان)دایر بر تجویز انتقال منافع و حق کسب و پیشه و یا تجارت یک باب مغازه موضوع سند رسمی شماره … مورخ ۲۷/۱/۴۰ دفترخانه شماره …، و دعوی رضا بطرفیت داود، ندا، دیبا، رسول، احمد و مصطفی مبنی بر تقابل نسبت به دعوی اصلی و بخواسته صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر بدون رضایت مالک و تعدی و تفریط، که بشرح صورتجلسه دادگاه صرفاً به تعدی وتفریط تنجیز شده است

اولاً: اگر چه نسبت به تعدی و تفریط از حیث احداث دیوار حائل بین دوباب مغازه سابقاً اظهار نظر قضایی شده است. لکن، نظر به اینکه این بار تعدی و تفریط از حیث احداث بالکن در داخل مغازه مطرح شده است و احراز تعدی و تفریط و اینکه آیا موارد مذکور به اساس ساختمان لطمه وارد کرده است یا خیر، موضوع به حیطه کارشناسی در آمده و کارشناس منتخب دادگاه نیز بشرح نظریه واصله اعلام کرده استکه هیچگونه لطمه ای به اساس ساختمان وارد نشده است که مورد اعتراض خواهان تقابل واقع و سرانجام هیات کارشناسان ضمن شرح و تحلیل ماوقع اعلام کرده اندکه بالکن داخل مغازه از ۴۰ سال قبل احداث گردید و هیچگونه لطمه ای به اساس ساختمان نزده استوانگهی مالکیت خواهان ۶ سال بعد از احداث بالکن مورد بحث استقرار یافته است بنابراین ،دعوی خواهان تقابل از حیث تعدی و تفریط غیر موجه تشخیص و محکوم به بطلان می شود .

رای دادگاه

ثانیاً: نظر به اینکه مالکیت خوانده دعوی اصلی نسبت به رقبه مورد ترافع محرزو به موجب اجاره نامه رسمی شماره …. رابطه استیجاری فی مابین طرفین محقق است نظر به اینکه مطابق اجاره نامه مستند دعوی مستاجر حق انتقال به غیر نداشته و خوانده نیز با انتقال مورد اجاره موافقت نکرده و خود نیز حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و یا تجارت نشده است و به موجب ماده ۱۹ از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در موردی که موجر با انتقال موافقت نکندو خود نیز حق متعلق به مستاجر را نپردازد مستاجر حق دارد برای تحصیل اذن دادگاه اقامه دعوی کند. بنابراین، دعوی خواهان های اصلی ثابت تشخیص می شود و به خواهان‌ها اجازه داده می شودظرف ۶ ماه نسبت به انتقال منافع رقبه موصوف به شخص ثالث مطابق شرایط اجاره قبلی و در همان دفتر خانه با تنظیم سند رسمی اقدام نمایند. بدیهی است مستاجر جدید از هر جهت نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بودآرای صادره ظرف ۲۰ روز تجدید نظر پذیر است.

رئیس شعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران- شیرزاد

تعدی و تفریط در قانون روابط موجر و مستاجر

در امکان ورود ثالث منتقل علیه در دعوی تعدی و تفریط

اگر در سند اجاره حق انتقال منافع محل کسب سلب شده و معهذا مستاجر مورد اجاره را به غیر واگذار کردهو مالک علیه مستاجر اول به خواسته تخلیه به علت تعدی و تفریط، اقامه دعوی نموده باشدآِیا منتقل الیه می تواند در جریان دادرسی به عنوان وارد ثالث و پس از صدور حکم به عنوان معترض ثالث از باب تعلق نصف سرقفلی ادعای حق نماید یا خیر؟در تاریخ ۱۴/۹/۱۳۶۴ راجع به مسئله مذکور سه نظر ابراز شده است

نظر اول

با توجه به عموم و اطلاق مواد ۲۷۰ و ۵۸۲ قانون آیین دادرسی مدنی دایر به حفظ حقوق ثالث و جواز ورود او به دعوی و اعتراض وی به حکم صادره به عنوان ذی نفع و اینکه در مانحن فیه منتقل الیه منصرفاز باب نصف سرقفلی به حکم تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مرداد ۱۳۵۶ ذی حق و ذی نفع تلقی می شود.بنابراین، منتقل الیه می تواند در دعوی مالک به طرفیت مستاجر به خواسته تخلیه مورد اجاره به هر جهت و سبب که باشدمادام که دادرسی در جریان است به عنوان وارد ثالث و پس از صدور و قطعیت رای به عنوان معترض ثالث برای حفظ نصف سرقفلی خود مداخله نموده و اقامه دعوی کند.

البته منتقل الیه در ماهیت و موضوع دعوی تخلیه مستقلاً ذی نفع و صاحب سمت نیست بلکه از نتیجه واثر حکم منتفع می شود؛

یعنی در محق شدن مستاجر اصلی ذی‌نفع استبه این بیان که می تواند در جریان دعوی تخلیه علیه مستاجر وارد شده و با اثبات عدم تخلف خوانده موجبات بطلان دعوی مالک را فراهمو با عدم تخلیه مورد اجاره و ادامه تصرفات خود نصف سرقفلی خویش را حفظ نمایدو یا به عنوان معترض ثالث ابطال رای تخلیه را از دادگاه بخواهدو یا اثبات حقانیت مستاجر محکوم علیه موضوع تخلیه را منتفی کندو در نتیجه از نصف حق سرقفلی برخوردار شودو این مقدار حقوق از سرقفلی کافی است که منتقل الیه ذی‌نفع قلمداد شودو به عنوان وارد یا معترض ثالث مداخله نماید.

نظر دوم

در فرض مذکور منتقل الیه فقط می تواندبه عنوان وارد ثالث مداخله نمایدیا به عنوان معترض ثالث، به این توضیح با توجه به صراحت ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی که شخص ثالث اگر خود را ذی نفع در محق شدن یکی از طرفین بداند می تواند وارد دعوی گرددمنتقل الیه نیز در دعوی مالک به خواسته تخلیه به طرفیت مستاجر به هر سبب و جهت می‌تواند وارد دعوی شودو با کمک به خوانده در ارائه دلایل موجبات رد دعوی مالک را فراهم سازد؛