مطالب حقوقی

نوشته های تخصصی در خصوص امور حقوقی

دادخواست مطالبه اجور معوقه

دادخواست مطالبه اجور معوقه

مطالبه اجور معوقه – اجاره بها

هنگامی که قرارداد اجاره ملک میان موجر و مستأجر منعقد می شود، وظایف و اختیاراتی برای طرفین ایجاد می گردد.

از جمله وظایف موجر این است که ملک خود را برای مدت معینی در اختیار مستأجر بگذارد و مستأجر نیز موظف می شود که علاوه بر مبلغ ودیعه، مبلغی را ماهیانه تحت عنوان اجاره بها به موجر پرداخت نماید.

اگر مستأجر در موعد مقرر اقدام به پرداخت اجاره بها ننماید، موجر می تواند دادخواست مطالبه اُجور معوقه را تقدیم دادگاه نماید.

در چنین دعوایی خواهان، موجر است و خوانده دعوا نیز مستأجر می باشد.

download

کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی به دعوای مطالبه اُجور معوقه را دارد؟

اگر مبلغ اجاره بها ٢٠ میلیون تومان یا کمتر از آن باشد، مرجع صالح، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است اما اگر مبلغ اجاره بها بیش از ٢٠ میلیون تومان باشد، مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک است.

صدور اجراییه

پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مستأجر به پرداخت اجور معوقه و قطعیت آن، اجراییه صادر می گردد و می توان با معرفی اموال مستأجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت نمود.

اما اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، می توان او را جلب نمود. همچنین موجر می تواند با توقیف مبلغ ودیعه، اجور معوقه را از مبلغ ودیعه تأمین نماید.

نکات مهم مرتبط با دعوای مطالبه اجور معوقه

در صورت تلف شدن یا از بین رفتن عین مستأجره (ملک)، مستأجر تعهدی به پرداخت باقی مانده اجاره ندارد.

می توان در قرارداد اجاره شرط نمود که در صورت عدم پرداخت اجاره بها برای مدت معین، موجر می تواند قرارداد را فسخ و ملک را تخلیه نماید.

موجر می تواند همزمان با مطالبه اجور معوقه، هزینه هایی مانند پول آب، برق و یا … را نیز مطالبه نماید.

اگر مستأجر بابت پرداخت اجاره بها به تعداد اقساط آن، چک به موجر داده باشد، در صورت برگشت خوردن چک، موجر صرفاً می تواند دادخواست مطالبه وجه چک را تقدیم دادگاه نماید نه مطالبه اجور معوقه.

unnamed

به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می گردد و ملک تحویل مستأجر داده می شود، مستأجر مکلف به پرداخت اجاره بها می باشد.

با فوت مستأجر پرداخت دیون او حال نمی شود (دیون مستأجر همان اجاره بها است).

مستأجر می بایست اجاره بها را فقط به شخص مالک پرداخت نماید و پرداخت اجاره بها به هر شخصی غیر از مالک، وجاهت قانونی ندارد.

موجر در رابطه با تصرفات مستأجر بعد از اتمام قرارداد، صرفاً مستحق دریافت اجرت‌المثل با جلب نظر کارشناس است و حق مطالبه خسارت ناشی از تأخیر در تخلیه طبق توافق طرفین را ندارد.

در صورت انقضاء اجاره و عدم تخلیه و تغییر مالک عین در این اثناء، استحقاق مالک جدید نسبت به اجرت‌المثل بر مبنای زمان تحقق مالکیت وی بر عین مورد ملاک و محاسبه خواهد بود نه زمان منقضی شدن اجاره.

مطالبه اُجور معوقه

مستندات قانونی در ارتباط با دعوای مطالبه اُجور معوقه

ماده ۴۹۰ قانون مدنی

مستأجر باید:

اولاً- در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف، رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.

ثانیاً- عین مستأجره برای همان مصرفی که در اجاره، مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال، استنباط میشود، استعمال کند.

ثالثاً- مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است، تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقدأ باید بپردازد.

images

ماده ۵۰۵ قانون مدنی

اقساط مال الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه ی مستأجر مستقر نشده است، به موت او حاصل نمی شود.

رویه و نظریات قضایی

رأی شماره ی ۷۸۳ – مورخ ۱۳۱۶/۴/۸ شعبه ی ۱ دیوان عالی کشور

اگر موجر به علت تأخیر در اقساط، اجاره را فسخ کرده باشد، از موقع فسخ تا آخر مدت اجاره، مستحق اجرت المسمی نخواهد بود و فقط حق مطالبه ی خسارت تأخیر را خواهد داشت.

رأی شماره ی ۴۸۲ – مورخ ۱۳۲۹/۳/۹ شعبه ی ۶ دیوان عالی کشور

به محض وقوع عقد اجاره، ذمۀ مستاجر به مال الاجاره مشغول می شود و عدم تسلیم عین مستأجره، موجب برائت ذمه ی او نخواهد شد. مگر این که اجبار موجر به تسلیم عین مستأجره، ممکن نباشد و مستاجر از این جهت اجاره را فسخ کند.

رأی شماره ی ۹۶۶ – مورخ ۱۳۳۴/۵/۹ شعبه ی ۱ دیوان عالی کشور

نظر به این که اصولا مستأجر مکلف است، وجه مال الاجاره را به موجر یا جانشین قانونی او بپردازد، مگر این که حکم دادگاه خلاف این ترتیب را دستور دهد، بنابر این ادعای مستأجر مبنی بر این که وجه قبوض اقساطی را به فرزندان موجر که ذی حق در اخذ بودند، تأدیه کرده است، بدون ارائه ی چنین مدرکی برای احراز صلاحیت آنان قابل قبول نیست و رفع اشتغال ذمه از او می کند.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۴۵۵۲ مورخ ۶۰/۱۰/۶ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

به موجب مدلول ماده ی ۲۰ قانون مدنی دعوی راجع به مال الاجاره (اجرت المسمی) از دعاوی راجع به منقول محسوب شده و از شمول مقررات ماده ی ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی، خارج و مشمول مقررات ماده ی ۲۱ آن قانون است؛

اما راجع به اجرت المثل مورد اجاره، چنان که از ملاک حکم ماده ی ۲۰ قانون مدنی نسبت به مال الاجاره مستفاد است، این اجرت المثل نیز دین و از لحاظ صلاحیت دادگاه در حکم اموال منقول محسوب است.

على هذا دعوی مربوط به آن نیز از لحاظ صلاحیت، تابع مقررات ماده ۲۱ قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود. به علاوه بر حسب ظهور مدلول ماده ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم این ماده نسبت به دعاوی مالکیت و حق ارتفاق و حق انتفاع و امثال آنها لازم الرعایه است و دعوی اجرت المثل اعیان مستاجره، خارج از مفاهیم و عناوین مذکور است.

چنان که مندرجات و مقررات ماده ی ۱۸ قانون مدنی هم که در زمینه ی مورد بحث میباشد، مؤید نظر بالاست.

ضمنا یادآور می شود که هرگاه در یک دادخواست، دعوی اجرت المسمی و دعوی اجرت المثل توأما شود، قطع نظر از مراتب بالا، مورد با ماده ی ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی، منطبق خواهد بود.

رای شماره ی ۱۱۷۵ مورخ ۹۱/۸/۲۴ شعبه ی ۴۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تهاتر به عنوان یکی از اسباب سقوط تعهدات، نیازمند حکم از مرجع صلاحیت دار است و موجر نمی تواند، بدین سبب و بدون اخذ حکم از مرجع صلاحیت داره اجاره بهای معوقه را با بخشی از ودیعه ی اجاره، تهاتر کند.

برچسب: , ,

دیدگاه بگذارید