تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل
تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل
ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ به مواردی می‌پردازد که موجر حق درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد، که در بند ۷ آن، چنین مقرر شده است: در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شود و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
تردیدی نیست که اگر شغل جدید از لحاظ ضرری که به بنا وارد می‌کند نسبت به شغل سابق مضرتر باشد ممکن است تغییر شغل به نوعی تعدی و تفریط نیز محسوب شود در این صورت مالک می‌تواند از این جهت نیز نسبت به طرح دعوی و تخلیه با شرایط مقرر اقدام کند؛ اما در هر حال قانون‌گذار به دلیل اهمیت موضوع، تغییر شغل را در یک بند مستقل و مجزی بیان کرده است.
آنچه از ظاهر بند ۷ برمی‌آید این است که اگر مستأجر اقدام به تأسیس و انجام شغلی غیر مشابه شغل مندرج در اجاره نامه یا توافق شده در عین مستأجره نماید مالک حق خواهد داشت نسبت به طرح دعوی تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه اقدام نماید؛
اما مسلم است که هر تغییر شغلی نمی‌تواند موجبات تخلیه را فراهم کند مگر دارای شرایطی باشد، که در این مجال به بررسی این شرایط می‌پردازیم.
تخلیه به علت تغییر شغل
گرچه قانون‌گذار مثل سایر موارد صرفاً به اصل تغییر شغل در بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ اشاره نموده است؛ اما بلا شک بند ۷ ماده مزبور مبین شرایطی برای طرح دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل یا تغییر نحوه استفاده می‌باشد.
آنچه از ظاهر بند مذکور پیداست این است که برای طرح این دعوی دو شرط باید همزمان وجود داشته باشد تا دعوایی تحت این عنوان قابل طرح باشد. یکی از این شرایط مربوط به اجاره‌نامه است و شرط دوم بستگی به شغل یا حرفه‌ای ثانوی دارد که ذیلاً به بررسی این شرایط می‌پردازیم.
تغییر شغل مستاجر
برای طرح دعوی تحت عنوان تغییر شغل لازم است مستأجر در اجاره‌نامه به‌طور صریح یا ضمنی، یا ضمن سند دیگر یا برابر سایر ادله ملزم به دایرکردن شغل یا حرفه معینی در عین مستأجره شده باشد.
به دیگر سخن تغییر شغل به مثابه تخلف از شرط می‌باشد. تا شرطی مبنی بر استفاده معین وجود نداشته باشد صحت ادعای تخلف از شرط غیر قابل پذیرش خواهد بود همان‌گونه که صراحت عبارت «… مورد اجاره برای شغل معین…» در سیاق بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ دلالت بر این معنا دارد و بر این اساس است که شعبه ۵۸ دادگاه حقوقی ۲ تهران در قسمتی از رأی خود به شماره ۴۰۴ مقرر می‌دارد:
«… در قرارداد نه به صراحت و نه به‌طور ضمنی، نحوه‌ی استفاده از مورد اجاره از طرف موجر مشخص و معین نشده است. به این اعتبار مستأجر حق دارد مورد اجاره را به هر نحو که مقتضی بداند مورد استفاده قراردهد.»
بنابراین، زمانی که در اجاره‌نامه به‌طور عام عبارت «برای استفاده تجاری» قید شود طرح دعوی به دلیل تغییر شغل محمل قانونی نخواهد داشت مگر اینکه عین مستأجره به ظاهر چنان باشد که انجام برخی مشاغل نسبت به آن تعدی و تفریط محسوب شد که البته خود موضوع دیگری است.
شغل غیر معمول
بند ۷ ماده مورد بحث بعد از اینکه تغییر شغل را به عنوان یکی از اسباب درخواست فسخ و تخلیه ذکر می‌کند در آخر بند با عبارت: «… مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.» آن را تخصیص می‌زند؛ به عبارت دیگر اگر شغل جدید مشابه شغل سابق باشد علی‌رغم تحقق شرط اول موجر نمی‌تواند دعوی تخلیه مطرح نماید.
از این‌رو مسأله مشابهت دو شغل از اهمیت ویژه برخوردار است و تعیین تکلیف و تشخیص آن هم مهم و سرنوشت‌ساز می‌باشد.
با تمام اهمیتی که تشخیص مشابهت دو شغل دارد معیاری در این خصوص از سوی قانون‌گذار ارائه نشده است و هر وکیل دادگستری ممکن است در این موضوع با مشکل مواجه شود. از این‌رو صاحب‌نظران سعی نموده‌اند با کمک گرفتن از عرف و رویه قضایی حاکم ضابطه‌ای را برای تشخیص مشابهت دو شغل ارائه نمایند.چنان‌که برخی بر این باورند وحدت اتحادیه صنفی دو شغل بایستی ملاک مشابهت قرار گیرد و برخی دیگر مقدار ضرری را که از شغل به ملک وارد می‌شود ملاک قرار داده‌اند و شاید علت پرسش و پاسخی که ذکر می‌شود هم همین است: «اگر مستأجر در تغییر نحوه استفاده از مورد اجاره شغل بهتری اختیار کند آیا باز هم تخلف است یا خیر؟ ملاک تخلف، مجرد تغییر شغل است اعم از اینکه شغل جدید بهتر از شغل سابق باشد یا نه مگر اینکه شغل تازه مشابه شغل قبلی محسوب گردد.»
در این سؤال اگرچه اثر کیفیت شغل در مشابهت نفی شده است؛ اما طرح چنین سؤالی به خودی خود مبین آن است که عده‌ای نیز با مبنای مقدار ضرر وارده به عین مستأجره مشاغل مشابه را می‌سنجند؛ اما آنچه مسلم است نقش دادگاه‌ها در این تشخیص پر رنگ‌تر و پر اهمیت‌تر است.
چنانچه برخی صاحب نظران ضمن اینکه سایر معیارهای ارائه شده را ساختگی و مصنوعی تلقی نموده‌اند معتقدند که تشخیص مشابهت باید همچنان بر عهده دادگاه باشد.
البته تردیدی نیست که تصمیم گیری نهایی با دادگاه است؛ اما مسلم است که دادگاه نیز در جهت تمیز بایستی ضابطه و معیاری داشته باشد.
کما اینکه دادگاه نیز در آراء خود کمابیش به معیارهای ذکر شده استناد کند صرف اتکاء به عرف ممکن است دادرسی را از مسیر رسیدگی عادلانه منحرف کند.
تخلیه سرقفلی به دلیل تغییر شغل
حال به بررسی مطالبی می‌پردازیم که آگاهی از آن‌ها در طرح یا عدم طرح دعوی از سوی موجر و همچنین در کیفیت دفاع مستأجر مؤثر خواهد بود. بنابراین، اطلاع طرفین از این مطالب صرف‌نظر از اینکه طریق طرح دعوی و دفاع را تسهیل خواهد کرد می‌تواند در اصل طرح دعوی از سوی موجر و در توافق و سازش طرفین بعد از طرح دعوی و روند اداره و مدیریت دعوی مطروحه مؤثر باشد.
تخلیه به جهت تغییر شغل در آراء دادگاه‌های بدوی و تجدیدنظر
حق تخلیه عین مستأجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده به مالک جدید منتقل نمی‌شود
دادنامه: ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۳۵۰۰۶۳۸
مورخ: ۱۴/۶/۱۳۹۱
مرجع رسیدگی: شعبه ۲۵ دادگاه عمومی تهران
رأی دادگاه
درخصوص دعوی آقای (ب.م.ع.ت.) با وکالت آقای (م.ت.) به طرفیت آقای (ن.الف.م.) به خواسته صدور حکم به تخلیه یک باب مغازه و فسخ اجاره‌نامه ۱۳۰۳-۴/۲/۴۷ دفترخانه ۲۸۱ تهران به جهت تغییر شغل مجاز با احتساب کلّیه‌ی خسارات دادرسی که وکیل خواهان توضیح داده است موکل از تاریخ ۳/۱۲/۸۸ مالک ملک شده و قبل از مالکیت موکل، خوانده در زمان سابق تخلف نموده است و شغل خود را از شیشه‌فروشی به فروش پلاستیک و مصنوعات آن تغییر داده است.
صرف نظر از اینکه شغل اخیر خوانده از مشاغل مشابه سابق بوده، مضاف بر اینکه بر فرض وقوع تخلف تاریخ آن قبل از مالکیت خواهان بوده و خواهان با وضعیت حاضر نسبت به خرید آن اقدام نموده است، از طرفی حق ایجاد شده برای مالک سابق قابلیت انتقال به مالک جدید را نداشته بنا بر مراتب مرقوم دادگاه مستنداً به مواد ۱۹۴ و ۱۹۸ قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌دارد.
رأی صادره ظرف ۲۰ روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رأی دادگاه
تجدیدنظرخواهی آقای (ب.ع.ت) با وکالت آقای (م.ت) نسبت به دادنامه شماره ۹۰۰۶۳۸ مورخه ۱۹/۶/۹۰ صادره از شعبه ۲۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که طی آن حکم به بی‌حقی خواهان به خواسته صدور حکم به تخلیه یک باب مغازه و فسخ اجاره‌نامه شماره ۱۳۰۳ مورخه ۴/۲/۴۷ دفترخانه ۲۸۱ تهران به لحاظ تغییر شغل از شیشه‌فروشی به پلاستیک فروشی صادر گردیده است در نتیجه و مآلاً وارد و موّجه نیست و اصدار رأی مآلاً موافق قانون است و از ناحیه تجدیدنظرخواه در این مرحله از دادرسی نیز ایراد و اعتراض موجّه و مدلّلی که اساس رأی را مخدوش نماید، ارائه نگردیده است و تجدیدنظرخواهی متضمّن جهت موجّه در نقض رأی صادره نمی‌باشد، علی‌هذا این دادگاه به استناد ماده ۳۵۸ قانون آئین‌‌دادرسی مدنی و با رد تجدیدنظرخواهی دادنامه معترض‌ّعنه را در نتیجه تأیید و استوار می‌دارد. رأی صادره قطعی است.
دادخواست تغییر شغل سرقفلی
مشخصات طرفین نام نام‌خانوادگی نام پدر سن شغل محل اقامت خیابان– کوچه – پلاک – کدپستی
خواهان مشخصات مستأجر
خوانده مشخصات موجر
وکیل یا نماینده قانونی مشخصات وکیل
خواسته یا موضوع و بهای آن صدور حکم تخلیه محل سرقفلی(فسخ قرارداد اجاره) به جهت تغییر شغل
دلائل و منضمات دادخواست (مدارک) ۱- تصویر مصدق اجاره‌نامه(عادی یا رسمی) ۲-تحقیق ومعاینه محلی۳-شهادت شهود ۴-تامین دلیل
شرح دادخواست ریاست محترم دادگاه
احتراما به استحضار می‌رساند:
۱-به موجب سند اجاره رسمی شماره…مورخ…دفترخانه../عادی مورخ../توافق شفاهی مستأجرششدانگ یک باب مغازه/آپارتمان در ملک خوانده محترم واقع در نشانی….. می‌باشم (اجاره‌نامه پیوست)
۲-مطابق سند اجاره فی ما بین خوانده دعوا با اینجانب شغل مندرج …… می باشد و خوانده حق تغییر شغل بدون اجازه این جانب را ندارد.
۳-با توجه به اینکه خوانده بدون اجازه این جانب شغل خود را از …. به ….. تغییر دده و این موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری تامین گردیده و همچنین مطابق استشهادیه پیوستی گواهی گردیده است و نظر به اینکه این تغییر شغل بدون رضایت اینجانب و برخلاف شروط مندرج در قرارداد اجاره است تقاضا تخلیه عین مستاجره به جهت تغییر شغل را دارد.
محل امضاء – مهر – اثر انگشت با تجدید احترام
